【出处】本文曾在四川普法网以及四川法制网发表
【关键词】宅基地补偿费
【写作年份】2011年


【正文】

　　由于“城乡二元”的特殊格局和“城市化”的进程，农村村民不断的迁居城镇。部分迁居农民或因种种原因将曾经的住房卖与他人。近年来，随着征地范围的扩大和补偿标准的进一步提高，房屋买卖双方及集体经济组织时常因土地补偿费的分配问题发生纠纷。对此，实务界的处理也各持己见，难以统一。

　　第一种观点认为，房屋买卖应当遵循“房地一体、地随房走”原则。因为建筑物不能脱离土地而单独存在，建筑物之买卖必然包含了建筑物所占用宅基地使用权的买卖。因此，农村房屋买卖，不仅包括地上建筑物所有权的转移，还包括建筑物及附属设施占用宅基地使用权的转移。所以，当买卖房屋被征收后，宅基地土地补偿费理应归于买受人享有；

　　第二种观点认为，农村房屋买卖，仅包含地上建筑物的买卖，不包含宅基地使用权的买卖。因为，宅基地的所有权人是农村集体经济组织，其按照所属地方政府对土地管理的统一规划，及本经济组织村民的实际情况，按户头或人头分配给每家每户建房使用，具有政策性、非流动性。因此，宅基地土地补偿费的享有者应当是农村集体经济组织，而非村民个人；

　　第三种观点认为，虽然出卖人已经迁居城镇，但仍落户于本集体经济组织，仍然属于该集体经济组织的社员，理应享有社员应当享有的分得宅基地的基本权利。而出卖房屋的行为，并非包含出卖社员资格。故该行为不能涵括将基于社员资格而享有的宅基地使用权的买卖。因此，宅基地土地补偿费应当归属出卖人，而非买受人。

　　笔者认为，确定土地补偿费的分配，首先应当理清以下几个问题。

　　一、宅基地使用权归属

　　我国土地制度实行国家所有制和集体所有制，农村宅基地所有权归属集体经济组织。但宅基地使用权能否流转及权归何方却难以定论。相比看http://www.5law.cn。

　　笔者认为，农村宅基地使用权是集体经济组织成员人身属性和社会属性的体现，其分配的依据是农民作为集体经济组织成员而依法享有的社员权，按照人头和户头予以确定。换言之，只要属于该集体经济组织的成员，就应当依法享有相应的宅基地使用权。对此，我国《土地管理法》及相关法规也进行了确认。如《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第二十三条也规定：“农村居民或回乡落户的干部、职工、城镇居民修建住宅，凡是能利用旧宅基地的，不得新占土地。确实需要新占土地的，由本人提出申请，经乡（镇）人民政府同意，村镇规划管理部门许可，土地管理部门审核，报县级人民政府批准。其宅基地面积：每人20至30平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。扩建住宅新占的土地面积应当连同原有宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用耕地、林地以外的土地的，用地面积可以适当增加，但增加部分每户最多不得超过30平方米。”该类规定不仅蕴涵了国家对农村宅基地统一规划、严格控制的立法精神，同时还涵盖了保障社员应当依法取得宅基地使用权的立法用意。同时，《土地管理法》第六十二条第四款又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，土地管理立法的真正用意在于确定宅基地使用权的特定性和唯一性，严格限制宅基地使用权流转。这也体现了公民人身性权利不可转让的法理内涵。

　　因此，房屋出卖人虽然将房屋卖与他人，但由于其社员资格具有身份属性，依据社员资格取得宅基地使用权就不可替代。故宅基地使用权不可能因房屋买卖而发生权利主体变更，其仍属于原使用权人。换言之，其出卖房屋的标的仅涵盖了地上建筑物的所有权，而不包含宅基地使用权。