购房合同中的 “不可抗力”如何辨别

　　中的不可抗力需要注意，那么不可抗力是什么概念呢?2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解释(二)中有明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能 实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。

　　如何认定购房合同中不可抗力呢?

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　　2010年，马先生与某房地产签了《合同》， 债权。合同约定除了“不可抗力”因素外，开发商应在2011年11月交房。可是一直到现在，开发商仍未交房。马先生要求开发商给个答复，但开发商提出因银行不予贷款、施工期间天气异常等“不可抗力”造成延期交房。马先生想知道合同中的“不可抗力”包括哪些?开发商是否应该承担违约责任呢?

　　房屋置换股份有限公司(以下简称长房置换)经纪人张女士指出，在我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，不可抗力指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。简单说，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，

　　张女士认为，“不可抗力”表现为一种客观情况，且该情况的出现须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件。发生“不可抗力”事件后，公司债权转让协议。因“不可抗力”影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。

　　某律师事务所杨律师认为，2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解释(二)中有明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能 实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。不可抗力条款的认定应当注意以下四点：首先，一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权;其次，并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，丧失合同利益或履行利益;第三，因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任;第四，发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。在马先生购房事件中，开发商扩大了“不可抗力”的范围。开发商所讲的银行不予贷款、施工期)鲰�祫"輹n蛩#毖ШS瘲縩EL�餂�豱�酊脄]� 谔螏M?�?u#�?�'d糌叔.4鮴c�6蚞丒杍诟��/�;R翆筕诡�曾 m�遾焋6yRl族�輩ュI��釻�-���s/佂~�,加鞛顽0��%F'洂駄2�錳痫$�3d�粨n龘簜礄!濗e箜g眐躤D煸�#/蕷0伶瞚yW醔鉪鍙A講�瀲�b骿�蓱v�纓?t戣g?�f█ Sl.霤T5猌龃翕�h颪+x曥龀駯�茸I閩ZSb�8樳面巣n楞e3�$=蹵��5旐覫H"愆嬞F恐�饩qL>棋D斣柽�1GD暚� 〃K��&狉儷%鋏硭Ex悉 蛥p2灤F銬a峃閁�37鷮巃`骮V怦��2?Pj咐T徲p&础界吅司x�鞍�vR&仉!閧 碬枚Z堪J嶨�(蹈Xgt pD4謮M� g帤p.�0芪��(殃:腒x4SI�$m_肳K�騹[吜浌85S慫w炬H3頥�5璠釜uj覐鑱amzQm
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