（二）土地使用权性质的不同在房地产抵押过程中，抵押权人也会存在风险。《担保法》第三十六条第三款规定：乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。因此，在以农村土地使用权上的乡（镇）、村企业的厂房抵押时，抵押权人要注意此类抵押权的实现费用较高。因为：农村集体土地使用权抵押权实现时涉及到一个权属性质的转变问题，即必须先将集体土地使用权经征用转变为国有土地使用权后，才能依法将之拍卖、变卖实现抵押权。其中涉及到征地补偿费。青苗补偿费、安置费以及国有土地出让金等费用，因此，这类抵押风险是较大的。对建筑物建在国有土地上的房地产抵押，抵押权人也应考虑抵押房地产的土地使用权是行政划拨还是出让所得，如果是行政划拨，还应当在贷款额度中剔除土地出让金部分。对于此类情况的防范措施有：在与抵押人签订抵押合同之前最好先进行详实的调查了解，根据不同的情况做出不同的处理，同时要掌握不同地段、地块的土地价格，以便给放贷额度提供较准确的依据。