商品房质量纠纷防范策略

作者: 时间:2009-08-23 查看(707) 评论(0)

商品房质量纠纷
防范策略
无论是开发商还是购房者，都希望在市场上交易商品房品质优良，住着称心。然而，任何一家房地产开发企业都无法保证出售的所有商品房100%都是优质房，不会出现任何问题，常会因种种原因，出现这样那样的问题。如何应对防范商品房质量纠纷？记者日前采访了湖北民基律师事务所余立宁律师。
1. 作房地产开发企业（或者是房屋建设者）如何防止商品房质量问题的出现？
余立宁律师：建设工程质量问题关系着社会公众的生命财产案件，我国制定了一系列的法律法规。作为房屋建设者应当作到如下几点：（1）不得将工程发包给不具备资质的单位和个人承包。我国法律规定，从事房屋的设计、规划、工程施工承包单位或者个人必须取得相应的资质。作为自然人不得承包工程。从事房屋的设计、规划、建设工程具体技术岗位的工作人员必须持证上岗、取得相应任职资格。（2）严格执行工程监理制度。建设工程由于其技术专业性强，开发商作出工程建设过程中的业主，委托须委托专业监理公司或者监理工程师从事施工监理工作，严把重量关。（3）禁止工程层层转包。工程被层层转后用于建设工程的直接工程款就会被侵占，偷工减料就会形成质量问题。（4）严把工程验层层收关。单纯依靠工程监理也会因个人因素出现把关不严的情况，在工程建设进展的各阶段，会同政府相关部门进行抽查验收，可以及早发现问题及时采取补救措施。
2作为商品房买受人如何应对房屋质量问题？
余立宁律师：作为商品房买受人防止商品房质量纠纷的最有效方法是购买现房，不要买期房。
订立购买现房合同之前先到实地，对房屋进行查看，经确认无质量问题后再订立书面合同，支付购房款。
如果购买期房如果防止出现质量纠纷？能否举例说明？
余立宁律师：购买期房防止质量纠纷的难度较大。细心的买房人还是可以从以下几个方面防范：
1.尽可能选择资质等级高的房地产开发企业开发的房屋。为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，相比看交通事故图片。不得超越资质范围承担开发项目。一般而言，资质等级越高，说明企业历史越悠久，经营规模越大，内部内部质量管理体系越严，即使今后出现质量问题也好索赔，不至于人去楼空，找不到开发企业。
2查询建设工程承包单位与监理单位资质等级。同样的道理，建设工程承包单位与监理单位级别不同，质量管理能力及其信用等级也不同。大型高等级企业其承担风险能力也越强。
王某等三十余购房户，为图价格便宜，于2005年购买了耿某所在公司开发的房屋。在订立合同时，耿某宣称，如果以其所在公司名义订立合同，则各类税费将会达到房屋价款的20%多。以个人代建房名义可以少交这部分税费，每套房屋可优惠价格一万多元。由于价格便宜，此房屋在建成前已经全部售完。于是此工程草草完工，房屋未经验收耿某等开发公司人员已经去向不明。房屋出现质量问题维权无门。
3.订立商品房合同过程中如何防止质量问题？
余立宁律师：第一，在合同订立前请注意查看房屋出售人的七证（房地产开发企业的 《企业法人营业执照》和 《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、 《建筑工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》和 《商品房预售许可证》）是否齐、全真实。
第二，注意合同中的质量责任条款是否明确严格。自2002年以来宜昌市建委组织开展“放心房”活动。凡参与企业都应当将《宜昌市房地产开发企业承诺销售“放心房”联合宣言》载入合同条款。未经验收合格，买受人有权拒绝收房，因质量问题逾期交房的，每日支付1‰的违约金。因房屋主体质量结构不合格的，买受人可以要求退房并按已经支付房款的比例支付违约金。
4.有读者田某咨询：2007年其在某小区购买了房屋，在交房时，经验收房屋存在漏水问题，经过三次修复，仍然漏水。他可以主张哪些权利？
余立宁律师：第一，可以主张退货——解除合同。我国《消费者权益保护法》规定，消费者购买的商品经过两次维修仍然无法正常使用的，消费者要求退货的，经营者应当负责退货。《合同法》规定，因标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。最高人民法院有关商品房买卖纠纷的司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二，民事诉讼法全文下载。可以请求继续维修，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失由出卖人承担。 第三，可以请求赔偿损失，赔偿损失合同有明确约定的，依合同约定，合同未明确约定的，可以请求赔偿造成买房人实际的损失。
在办理房屋交接手续时，如何防止质量纠纷？
余立宁律师：验房时最好找从事建筑行业有施工管理检验方面专业技术员到场，进行房屋质量验收。房屋验收时操作程序万不可颠倒，必须是先验房后办理钥匙交接手续，记住一条最基本原则，不交费、不签字、先验房。首先查看书面文件两书一证：质保书、使用说明书、竣工验收备案证；面积实测数据对照购房合同上的面积。 在书面文件查看无误后再进行所购买房屋实地验收。如果发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。
　　若经验收房屋完好，签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，对自己不利的不公正条款，要据理力争，进行修改，不能放弃自己的权利。