“我们公司买下对方商厦里的48部电梯，包括水管、喷淋等整套消防设备，然后反租给他。”小朱告诉中国证券报记者，整个项目中所有承租物市场价预估1亿元，按行规七折计算为7000万元，扣除保证金、未来三年手续费等费用后，客户实际获得融资5000万元。

　　众所周知，融资租赁承租物一般价值较大且折旧时间长，如飞机、大型生产设备等。相比之下，电梯、消防设备这样的承租物则面临较大的变现风险。小朱说：“如果是飞机、大型生产设备，对方还不出钱来，我可以对承租物进行拍卖，但电梯和消防设备难道还能从墙里挖出来卖吗？”

　　除承租物的风险之外，貌似合理的估值过程也是“水分十足”。

　　“客户需要5000万元资金，然后照着这个标准倒推，寻找价格合适的标的物。”小朱说，承租物中48部电梯估值就超过5000万元，但这只是发票价格，“真到市场上买，每部电梯价格不超过50万，总价也就不到2400万。”换言之，即使把这些设备从商厦里挖出重卖，也远卖不出5000万元。

　　冒着巨大风险给地产商“砸锅卖铁”，图的是地产商资金紧缺带来的商业机会。“博的就是对方资金周转不灵只是短期现象。”小朱说，对方公司是上海一家小有名气的地产商，当前除需要偿还银行近7000万元贷款外，一个商业地产项目亟待装修出租，另外还有一块土地也急需资金开工建设。“他在两三个月里需要1个亿周转，等到商业项目出租后，资金困境就会缓解，这也是我们敢给他钱的信心。”

　　当前，这样的地产商并不鲜见。自房地产调控以来，能提供给房地产商的钱越来越少，常规银行信贷渠道受阻，资本市场融资也被叫停，房地产商十分缺钱，这给融资租赁公司带来机会。小朱透露，目前公司一半的融资项目都跟房地产有关，几乎每个业务员手上都有房地产融资项目在跟进。

　　房地产商缺钱，“小朱们”则要赚钱。名义上，融资租赁利率只是由贷款利率水平上浮20%左右，但这个项目中融资租赁公司的资金收益超过16%。“除利息外，我们还要收取每年2%的手续费，10%左右的保证金，以及其他费用，内部核算下来总的收益超过16%。”小朱坦言，这个价格在市场上不算高。

　　融资租赁公司资金也自有其低价的“门道”。“大部分融资资金来自银行，有杠杆才有低价资金。”小朱说，融资租赁公司一般由母公司或其他主体担保，从银行贷出款项，按照7：3的比例配合自有资金投入项目。也就是说，在5000万元融资资金中，只有1500万元是融资租赁公司的自有资金，其余3500万元来自银行。经过融资租赁公司的一番腾挪，信贷资金不入房地产的禁令被悄悄绕过。

　　多重风险、几番波折，小朱对他的项目一言以蔽之：“打的就是一记擦边球。”上海中城世纪律师事务所郭智宏律师告诉中国证券报记者，目前关于融资租赁的法律法规并不健全，资金借此违规进入房地产开发正是钻了法律法规的空子。分拆开来看，融资租赁项目的每个环节都合规，但组合起来，信贷资金就顺顺当当地流进房地产商的口袋里，这需要监管的及时介入。