北京房地产业十二五规划预期
北京正在制订十二五规划，十二五期间北京房地产业的发展走势如何，正受到各方面的关注，也存在很多争议。今年两会，房价问题成为最受关注、最热的民生话题。房价过高、房价上涨过快问题不仅普通百姓意见大，而且引起与会人大代表、政协委员，乃至中央高层的高度重视。中央今年连续出台了很多调控政策，先后出台了“国四条”、“国十一条” 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等调控政策，要求今后供应的土地70%要用于保障性住房建设。《住房保障法》已纳入国务院今年立法计划，在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下，二次房改也有了实质性进展，已经列入本次人大会议正式议案。社会各界都认为房地产泡沫严重，应该抑制。那么，十二五期间北京房地产业的前景如何？会不会像有的人预言的那样，到2011年就要崩盘，房价大降十年，一蹶不振呢？
我们认为，从北京的实际发展情况来看，十二五期间北京房地产业应该有退有进，保持基本稳定和适度发展。十二五期间北京应该继续大力发展保障性住房，健全住房保障体系，抑制房价过快增长，落实中央一号文件精神，全面实现城乡一体化，使城乡居民都能做到住有所居。而现在，北京实际居住人口(常住人口+流动人口+外籍人口)已超过2200万人，远远突破了《北京城市总体规划(2004-2020年)》规定的到2020年总人口规模控制在1800万人的要求。而且作为新确定的国家五大中心城市之一，今后还要以每年增加几十万人的速度继续增长，专家预测北京人口规模将突破3000万人，无论用何种行政手段都无法阻挡北京人口继续增加的趋势。北京市要容纳如此巨大的人口，并且让他们能够安居乐业，尽快融入城市变成新市民，还需要建设大量房屋，房地产还有很大发展空间。2009年北京土地部门已经储备了1000多亿元的土地，有足够的土地供应；据北京日报2010年4月24日报道，北京房地产的空置率已经达到20%左右，北京现有住宅近6亿平方米，也就是说北京有1亿多平方米、100多万套住房闲置，按每套房能居住3人的话，够三、四百万人居住。这还不算写字楼、商铺、公寓，它们的空置率比住宅还高。加上在建的一亿多平米房子，预计十二五期间北京房子供应量也将十分充足，除了炒房客的赌博需求以外，不会出现所谓刚需供不应求的现象。
房地产业5个主要行业十二五期间的发展前景预计如下：
按照《北京城市总体规划(2004年-2020年)》、2009年12月国务院批复的《北京市土地利用总体规划(2006-2020年)》和《北京住房建设规划(2006年-2010年)》等文件，北京市城市建设还要大发展，北京城镇人口人均住房面积要达到35-40平方米。那么，北京市今后十几年还需建设两三亿平方米住房及配套设施，每年需要竣工两三千万平米住宅，大体与十五、十一五期间持平。另外，最近，北京又制订了今后几十年要建成世界城市的宏伟规划,要建设几十条道路和地铁，给各区县带来了广阔的发展前景和机遇，CBD东扩、金融街西扩、中关村北扩、城南行动、11座新城建设等等，从朝海丰石到昌平、顺义、通州、大兴、房山，“十二五规划”一个区比一个区规划宏伟，前景辉煌。因此，十二五期间北京房地产开发业还会继续发展，但是要转变发展方式，以发展保障性住房为主，改变过去开发商主导住房市场的状况。由于今后保障性住房和二手房将成为住房供应的主体，政府将成立专门的机构负责保障性住房的建设，旧城微循环改造、郊区农村城乡一体化改造，大都不再让开发商介入，而由政府主持，由居民和农民自己参与，因此开发商承担的份额将大大减少，十二五期间将面临盘整。现在北京3000多家开发公司大都是项目公司，真正在盖房的只有几百家，因此今后十二五期间必然要整合，优胜劣汰，最后只能剩一二百家，现有从业人员也已基本满足需要，不会再增加多少。关键是要提高从业人员的技术水平、道德水平和素质，能够适应住宅产业化、绿色建筑、低碳节能建筑建设的新形势，改善开发商的社会形象。特别要加强经理、经营策划、项目经理及工程管理骨干人员的岗位培训和资格认定工作。
与房地产开发业密切相关的房地产中介行业、拆迁行业，现在竞争已经十分激烈，三级以下资质的拆迁公司、中介公司都正自然淘汰。因此，十二五期间也同样要整合优胜劣汰。由于十一五期间奥运会场馆建设、国庆六十周年大庆、大规模的旧城改造，上了一大批工程，拆迁量较大，估计十二五期间，由拆迁公司负责拆迁的工作量不会高于十一五期间，因此从业人员不会再增加多少，基本保持稳定。
房地产中介行业受市场波动影响很大，2008年房地产市场滑坡，二手房只卖了7万套，中介公司纷纷关门；2009年房地产市场又突然大涨，二手房一下子卖了25万多套，超过前3年的总和，加上一手房则高达45万套，房地产中介公司又大肆扩张，到处建新门店，很多公司每月都要新招7、8百人。但由于十二五期间房地产业处于宏观调控盘整期，预计不会再出现2009年那样的暴涨局面，每年二手房销售量将保持在十几万到二十万套左右，加上一手商品房将保持在三十万套左右，因此现有从业人员数量已能够满足需要，不需要再大量增加。
房地产中介行业、拆迁行业存在的主要问题是进入门槛低，人员素质不高，人员流动大，因此应高加强行业管理和人员定期培训考核，不但要持证上岗，而且要不断提高政策水平和道德水准，能够适应物权法、新拆迁条例出台后的新形势。
北京现有的144家房地产评估公司数量已经不少，竞争也十分激烈，面临的形势一个是也要优胜劣汰，做大做强，一个是要向全国发展。但评估行业从业人员数量需求很少，总共不过4千多人，学历、素质相对也较高，十二五期间不需要增加从业人员，主要问题是如何留住人才，提高专业技能，知识结构不断更新，才能适应今后的发展形势。
房地产5个行业中最有发展前途的是物业管理行业，随着北京房子建得越来越多，原来没有物业管理的老旧小区今后也要实行物业管理，今后物业管理行业必然要越来越壮大。十二五期间北京预计要新竣工各类房屋1.5-2亿平方米，按照80%交物业公司管理，每万平方米需物业管理职工15人左右的水平计算，大约需要增加二三十万人，是真正的人才需求大户。但是北京现有2000多家物业管理公司数量已经足够多，现在每家公司平均只管一两个项目，竞争也很激烈，需要整合做大做强。物业公司需要大量保安、保洁、电梯工、维修工等普通工人，也需要能和各类业主打交道的高素质的管理人员，而物业公司的现状管理水平普遍不高，社会形象较差。十二五期间北京应重点加强物业公司的行业管理和转型工作，物业管理要向专业化、管家式服务发展，大力提高物业管理公司的管理水平、人员素质和专业水平，加强人员培训和认证工作。同时要提高物业管理公司的收费水平和生存能力。
总之，十二五期间北京房地产业预期还要保持健康发展，各个相关行业都面临着要提高管理水平、提高竞争能力，要整合，优胜劣汰，要提高人员素质，转变社会形象的问题。十二五期间北京需要：
1. 加大企业经营管理人才的开发力度，重点培养一批具有市场竞争能力的优秀企业家和职业经理人。
2. 大力培养具有创新能力的建造师、监理工程师、造价工程师、房地产经纪人、房地产估价师等人才，加强专业技术人才队伍培养。
3. 提高一线生产操作人员的技能水平，加快培养技能型紧缺人才和高技能人才。
但是，随着社会发展，人们观念转变，加上政府管理和调控逐步到位，各项法规制度不断健全，我们相信，北京房地产业肯定会越来发展越规范。
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