今年我国保障房数量可能将首次超过商品住房，投资高达1.3万亿元。这是住建部副部长齐骥昨天透露的消息。住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，租金调控应该是房价调控的一部分，各级政府有责任重视租金调控工作。
〖房 租〗
租金调控应是房价调控一部分
租金涨主因是供求矛盾
最近一段时间，部分城市房屋租金明显上涨。住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，调研发现近期租金上涨有三个特点：一是主要集中在一些热点城市、重点城市、大城市；二是一些中小套型的普通住宅；三是在特定的区域，包括一些地铁沿线和一些学区即有重点学校的周边地区。租金涨了，对中低收入的租赁群体影响比较大。
沈建忠认为，租金上涨主因是供求矛盾问题。首先是季节性因素，特别是春节后，外来人员回城务工，这是租房需求集中期，也是上调租金较集中的季节。其次，目前租赁房来源分散化、个体化，没有大型专业住房租赁企业，受房源影响比较大。第三，因通胀和加息预期，加之我国住房租售比和国际上比较起来还处在较高水平，现在一线大城市大部分达到500：1以上，理论上有上涨空间。此外，市场监管方面还有不到位的地方，法律还有一些空白，少数中介机构、中介人员仍有一些不良的行为。
房价调控也包括房租
沈建忠表示，租金的调控应该也是房价调控的一部分。各级政府、各个部门有责任重视这项调控工作。北京已经表态，出租房的租金政府要调控，要形成以出租房为主的住房供应体系，出租房的比例要达到60%。
调控要更多强调增加供应，今年大规模建公租房会解决相当一部分需求，特别是中低收入群体的需求。同时，政府对中介哄抬租价等违规行为要严肃查处。
鼓励企业经营出租房
沈建忠说，我们还要加强长效机制建设，一是正在修订的《房地产法》，正考虑加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客权益给予保障，还要配合房产税试点，在租赁的税负方面做一些研究，基本想法就是规范，税负要合理，征管要严，要有利于出租。二是鼓励一些企业特别是一些专业性公司做出租房业务。问题主要是中长期的融资渠道不畅，所以政府要结合当前正在开展的证券化试点、投融资试点，为中长期的融资开辟新渠道。
>>解读
北京拟建租赁信息平台
北京市房协副秘书长陈志说，北京今年开建的20万套保障房中，有六成为租赁房，数量大幅提高，证明未来住房市场将逐步引导梯级消费的同时，也督促政府加强对住房租赁市场的管理。他认为，大量廉租房和公租房入市，政府不会交由市场管理，一定会由政府组织的中介机构配租这些租赁房，因此对租赁市场的监管政策将逐步完善。他举例说，在中介人员的准入问题上，有可能建立退出机制。如果一个中介人员出现欺诈行为，经认定后，将不能再入行工作。
作为房地产市场末端的房屋租赁市场目前还未受到足够监管，如租赁行业体制、操作模式等都需完善。不过市住建委相关负责人此前也表示，随着房屋买卖市场的管理逐步成熟，政策关注点将转向房屋租赁市场。随着国务院几次调控政策的出台及北京政策落地，针对房屋买卖市场的监管和政策制定已经基本完成。他们会更频繁地组织北京多家大型房屋中介进行座谈，了解和讨论租赁市场发展的情况，为建立统一租赁信息平台做准备。
〖保障房〗
保障房供应量或首超商品房
齐骥说，去年全国销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套。今年在继续保持商品住房足够的开工量的同时，做加法，开工建设1000万套保障房。如果商品住房按照去年的规模向市场提供的话，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过商品住房。1000万套保障房中有400万套棚户区改造，这些原来就有房住，对原有设施不全、简陋、不安全的棚户区进行改造，改造以后还是一户对一户。但是对于600万套公租房、廉租房和经适房等，都是绝对的增量，建一套就多一套。
“如果往远了讲，这是我们国家住房制度的战略思考和调整。”齐骥说，“十二五”期间我国新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套，预计在“十二五”期末，也可能在“十三五”第一年或者第二年的时候，我国城镇居民的住房结构会发生很大的变化，将会有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持来解决的。同时，“十二五”结束，不意味着我们国家保障性安居工程建设任务的结束，政府还会考虑根据届时的城镇化发展情况和经济社会发展水平，通过保障性和政策性住房的供应，进一步扩大保障范围，适当提高保障标准。这是长远的考虑。
齐骥说，客观地讲，享受保障性住房的家庭，一般不具备在市场购买和租赁住房的能力，即使不建保障性住房，这部分保障对象也没能力到市场上去买商品住房。正是由于考虑到这部分群体没有能力通过市场来解决，政府才花钱建设保障房，给这些群众提供基本住房保障。因此，大规模建设保障性安居工程是做加法，是对市场一个积极的促进。住房市场的供需矛盾将会得到大大的缓解。
另外，他说，2010年全国商品住房施工面积超过了30亿平方米。在去年大家认为房地产市场非常火爆的情况下，全国销售了9亿多平方米的商品住宅。我们乐于见到，随着时间的推移，会有越来越多的住房推向市场，从增加供给的方面来缓解供需矛盾。
>>资金
政府将投入5000多亿元
根据政府工作报告，今年全国要建1000万套保障房，所需天量资金从何而来？
齐骥说，住建部测算显示，实现这一目标年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间，要实现1.3万亿元的投资“应该说是完全可能的”。
齐骥表示，将由各级政府通过各种渠道筹集5000多亿元的资金。
他解释说，经适房和两限房建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式解决。但在建设经适房的时候，市县政府要无偿划拨土地，这部分土地的成本没有算到直接投资当中去，这笔钱数目不小。这样，在1.3万亿元中有5000亿元左右是通过这样的方式解决。政府资金主要是用于廉租房和公租房建设，也包括发放廉租住房租赁补贴。今年中央代地方发行的2000亿元的国债当中，地方要优先用于保障房，特别是公租房建设。
从社会筹集8000多亿元
“完成今年1000万套的任务，有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。”齐骥表示，1000万套中有400万套左右是各类棚户区改造，包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、煤矿棚户区改造等。对于这类政府主导的棚户区改造，各级政府都要拿出一定的补助资金，其中，今年中央将提供400亿元左右。另外，棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的职工，还要自筹一部分。初步估算，400万套棚户区改造所需要的年度投资，在5000亿元左右，由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约在3400亿元左右。
齐骥表示，为确保资金落实，住建部还提出一系列支持政策，比如去年开始清理各地方融资平台，保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台。
同时，政府很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设、特别是公租房建设的中长期贷款政策。通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，大大提高融资的能力。政府还制定了优惠政策，鼓励和吸引企业参与公租房建设运营。
>>解读
五成房企 两三年内淘汰
“用限购政策先抑制商品住房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，这是麻醉药的休克疗法来完成房地产结构大的转变。”地产商潘石屹认为，3600万套保障房的供应，就如房地产市场成长的更年期一样，整个结构都面临着重大的调整和变化，保障房占去了市场的一半。
未来中国房地产的格局和结构应该像香港和新加坡的房地产市场一样。他认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。不过淘汰掉的企业应该是实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太大差距的企业，以及没有特点的房企。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金成了房地产企业的核心竞争力。
城市居民89%拥有住房
>>现状
房价问题与百姓息息相关，齐骥说：“最近我也看了国家统计局的一个抽样调查资料，中国城市居民89%拥有住房，其中约12%是祖上传下来的，是原来的私有住房；有40%多一点是计划经济时代建的宿舍，最后通过住房制度改革变成职工个人的房产，我们叫房改房；其他不到40%是居民通过市场购买的商品住房。”
齐骥说，现在面临着一个很大问题。城镇化过程在一定程度上是人口流动迁徙的过程，工作可以去异地，但是住房是不动产，不像换工作那么容易。所以，在很大程度上就存在住房配置不合理的问题，使得一些新市民、新就业职工，面对很高的房价无可奈何。因此，大家就非常关注房价的问题。
“我认为，今年国办1号文件当中强化地方政府稳定房价的责任，一个很重要的要求，就是各地要结合本地实际情况、经济发展目标和居民收入水平，来制定一个使消费者买得起或者租得起房子的调控目标。我想，随着各项政策的落实，随着地方进一步提高认识、强化责任，这个问题会逐步得到解决。”齐骥说。
让刚性需求优先买房
>>限购
针对住房“限购令”，齐骥说：“我们分析下来，购房者中有一些是属于不合理的需求。”有的买房是为了解决自己无房住的问题，有的买房是为了改善住房条件，但还有不少买房人，既不是为了解决当前无处可住问题，也不是为了改善住房条件，可能是考虑到通胀预期，为了增值保值，使财富不缩水，还有的是想通过房地产的交易来获利，这是当前一些不合理的住房需求。“所以目前调控的重点就是要把这些不是当下马上需要来购买房子居住的这部分消费者往后排一排。”
齐骥说：“今年国办1号文件当中规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要限制本地居民什么样的条件、外地居民什么样的条件能购房，政策的出发点就在这儿。眼下，短时间内市场供给不能完全满足各种需求的情况下，要把暂时有限的供给提供给那些最需要买房居住的消费者。这是政府当前调控的一个基本出发点。”
未稳房价将出问责制
>>问责
齐骥强调，对于稳定房价工作不力、保障性安居工程任务未完成，影响了社会稳定的地方，根据国务院要求，住建部将会同监察部等部门对这些地方的负责人进行巡查、约谈，甚至问责。
关于如何问责，具备了什么样条件进行约谈，到了什么程度进行问责，温总理的政府工作报告当中已经提到了这样几句话：有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。住建部将按照国务院要求，来认真研究细化对各地稳定房价、推进保障性住房建设的一些细节问题。然后提出怎么样考评、用哪些指标来考评、到什么样的程度要进行约谈、出现了什么样的问题要进行问责，并会同有关部门拿出一套具体的办法来。
〖公租房〗
公租房租金必须政府核定
齐骥在发布会上表示，今年开建的400万套租赁房中，廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。其中公租房建设土地和廉租房一样须政府划拨，租金则由政府核定。公租房租金有可能以略低于市场价格，甚至等同于市场价格，向公租房的对象来提供。但是政府对支付能力不足的个体或家庭，应提供必要的租金补贴，也可能是用人单位来提供这样的补贴。这样就使得不论住在什么样的公租房当中，保障对象的租金负担大致相当。
至于建设范围，齐骥说，去年各地共开工建设公共租赁住房40多万套，主要集中在沿海地区用工比较集中的城市和一些内地大城市。今年近220万套的公共租赁住房，大部分仍然集中在沿海城市和外来就业人员比较集中的省会城市和中心城市。
>>公租房建设模式
模式1 由政府出地、政府投资、政府管理。像建设廉租房一样，由政府无偿划拨土地，由政府融资建设。
模式2 政府可以划拨土地，吸引社会机构来参与建设，即政府出地，企业出钱。通过这种模式建设一大批公租房，特别是在用工集中的开发区、产业园区以及一些用工比较集中的大企业。
模式3 政府拿出部分土地，让各类企业和机构通过市场方式取得，然后自己去建设公租房，并拥有所有权。但供应对象须由政府核定。
〖观 察〗
楼市未“退烧”还要“加减法”
新一轮楼市调控重拳出击，“限购、限贷”紧锣密鼓出台，保障房建设全面加速，政府打出楼市“加减法”政策组合拳。但目前仍需多方发力破解政策执行瓶颈，有效执行调控措施，引导房地产业回归理性。
北京等11城市房价仍微涨
昨天，中国指数研究院的数据显示，在国八条颁布实施一个多月后，北京、深圳、广州等11城市的二手房价仍在上涨，涨幅在1.2%~3.3%。
11个城市指数环比仍上涨，但涨幅小幅收窄，成交量环比明显减少。在11个城市中，深圳、广州的涨幅最高，环比涨幅分别为：深圳3.22%、广州3.05%；北京、重庆和成都的涨幅超过2%；天津、上海、武汉、苏州和南京的涨幅在1%~2%。杭州的涨幅连续两个月均为最低，本月环比涨幅仅为0.72%。各市场主体对市场走势判断日趋理性，虽然成交意愿减弱，但价格仍然坚挺。
成交量方面，11个城市的成交量环比均大幅减少，其中有5个城市的成交量环比减少超过60%，分别是武汉、上海、深圳、北京和广州。成都和南京的成交量也减少超过一半，分别减少53.18%和58.42%。仅天津和苏州的成交量减幅在20%~30%，相对较少。
要见效需破解政策执行瓶颈
楼市调控何时见效，不少人将希望寄托在保障房建设上。不过有业内人士表示，保障房建设大部分资金缺口仍需依靠存在很大不确定因素的金融及发债来完成，资金瓶颈仍然存在。同时，“限购、限贷”很有可能阻碍有着正常需求的人群。
如何破解楼市调控中的这些瓶颈？中国(海南)改革发展研究院副研究员夏锋认为，住房供应的“加法”需要强调效益和效果，严格控制各类保障性住房的面积标准，使尽可能多的家庭能够尽早享受到实惠。同时限制购房的“减法”要尽量减少对有正常需求的人群产生的副作用。只有调控措施常态化，改变公众“调控之后必放松”的预期，才能平衡房地产市场。
〖议 房〗
傅企平 人大代表
建直补换租流转新机制
全国人大代表、浙江奉化滕头村党委书记傅企平说，目前我国两限房的配售主要依赖于政府计划和行政权力，基本上难以进入市场流转，申请人的选择权十分有限，难以满足申请家庭生产生活的流动性需求，居住地距离工作场所较远，增加家庭的交通成本。而且，计划性配置模式和缺乏有效的流转模式，导致城市人流量和车流量的无谓增多，增加了城市交通系统的压力。
傅企平建议，有关部门应研究用货币直补替代实物性补贴，可以根据不同城市商品房价格与两限房的差价对取得保障资格的家庭进行货币直补，从而使得他们能够在市场上进行自由选择。对于已经按照摇号配置模式入住了的家庭，允许他们相互之间进行换租或者交换房屋居住，借以解决两限房的配售和申请家庭成员工作变换之间的矛盾。
李德水 政协委员
只涨不跌
提法不对
过去两年中国房地产市场“高烧”让很多人认为中国楼市“只涨不跌”。“房价只涨不跌的提法是不对的。”对于这种看法，曾经担任过国家统计局局长的全国政协委员李德水旗帜鲜明地反对，“任何商品其价格大大超过实际价值就会形成泡沫。目前我国房价过高，必须加以控制，日本、美国这样市场经济高度成熟的国家都在房地产问题上摔了大跟头，我们决不能犯它们这种错误。”
在李德水委员看来，要想解决中国的房地产问题，首先必须明确中国房地产行业发展的目标。“十七大提出要‘住有所居’，并不是‘居者有其屋’。”李德水委员说，过度追求对房屋的所有权，对于现在的中国不仅不现实，而且有风险。完善房屋租赁体系建设，推出公租房等形式的保障性住房，建立多层次的住房保障体系才是中国房地产问题的解决之道。
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