尽管保障房建设对高房价是一种强力的冲击，但它仍有可能是一个阶段性的举措而非长久之计，目前的“双轨”，最终还是要以市场化为主，政府还是要回归到主要以廉租房、公租房为部分弱势群体“兜底”的作用上来。
社会普遍关注的保障房建设，年内开工1000万套，十二五期间建成3500万套。对于这一建设计划，尽管有关舆论对此表示疑虑，比如天量资金如何筹措，比如如何保证公平分配，比如对商业性房地产的冲击等方面都有不小的疑问，但是，我们还是认为，实现这一计划，是必走的一步。从已经持续多年而未见成效的调控和社会情绪来看，这是难以动摇和打折扣的。问题是它的影响将是怎样的？未来的房地产走向将是怎样的？社会必须对此有个必要的思想准备。
显而易见，一个最为直接的效果是，它将为几千万个家庭、上亿人解决基本住房。其中，既有原城镇居民，也会有变为新市民的农民家庭。毫无疑问，从总量上来看，最为紧迫的普通住宅的供需关系将会渐趋平衡。
当然，这一改善的过程却是一个较为复杂的和一个“连锁反应”的过程。因为，到目前为止，与发达国家不大一样，我国保障房的概念还是多元的，有点复杂化，其中包括什么限价房、经济适用房、廉租房、公租房等等不同的说法，其建设者或者说供给方也是多元的，其中有政府，也有开发商和单位。在这样一种结构下，在假定基本公平的分配条件下，除了无房市民要占据这些新建的部分房源外，还会有相当一批人在拥有这些住房的同时，有可能腾出一些旧房。而这些旧房除了立即要改造的以外，将是社会又一些新增的可租可售的房源。这些相对条件虽差但对于初进城的新市民来说，却是“雪中送炭”，可解“燃眉之急”，它对满足新市民栖身、谋生的第一步和加快城市化的进程，将起到不小的作用，只要考察一下时下租房市场中连储物间都派上了用场就可以明白这一点。发达国家尽管也有政府提供的廉租房，但主要的仍然是社会房源，包括大量的地下室、储物间乃至车库。可以说，只要市场化的方向不变，这种社会化的房源就会是一种巨大的调节力量，它必将直接或间接地起到稳定和降低房价的作用。
还有，近几年出于投机、投资等因素而大量购置却处于空置状态的新建住宅，这也是一个天量的数字。这些房产在“套”住了大量的社会资本的同时，也是一个潜在的售、租房源。买涨不买跌的心理规律，在目前各种调控措施比如限购、严贷以及可能推出的房产税、空置税、赠与税而预期不明的情况下，这些房产并不好出手，往往是 “有价无市”。近日敏感的股市投资者就发现，期待已久的“房地产资本入市”迟迟不见动静，这进一步说明，数量不小的社会资本已经套在那儿了，想转投股市并非易事儿。所以，这批房源也将在大量保障房的“压力”下有可能转而出租，由此又有可能减少一些眼下勉为其难的购房家庭的需求，其对房价的影响同样不可小觑。
有人担心在目前调控形势下，租价可能大幅上涨，因为目前的“租售比”太低。这也不合逻辑，因为，租售比太低，源于房价畸高，它既不是租价上涨的理由，也没有现实的基础。从根本上来说，租房价格同样决定于供求关系，当由于保障房的建设使大众化房源越来越充裕的时候，由于竞争，租金不可能大涨，即使暂时人为哄抬一阵子，最终还是会复位。
还有人提醒要借鉴香港楼市经验。香港回归前，楼价不断上升。回归后，以大部分家庭可以自置居所为“民生”目标，建设了大量公营和私营房屋单位，使“轮候租住公屋”期限大为缩短，加上金融风暴等其他因素的冲击，在5年零10个月内，楼价下跌了七成，许多香港人沦为“负资产”一族，此计划的实施又转而广遭市民批评。笔者想说的是，降低房价不正是社会强烈呼吁的目标吗？如此反复，那不是典型的“叶公好龙”吗？而所谓的“财富缩水”，这其实只是一个心理问题，对大多数居住者本身，并无实际影响，可能的降价走向只对投机和投资者是一种威慑。而这不正是几乎整个社会异口同声的诉求吗？！当然，无论社会还是政府都不希望房市暴跌、泡沫刺破，但那不当的价格是必须要降下来的，即使硬撑着不降，也应稳定下来并等待社会收入的上升。但对于炒房者来说，“不升就是降”的现实也将是十分尴尬的。
尽管保障房建设对高房价是一种强力的冲击，但它仍有可能是一个阶段性的举措而非长久之计，目前的“双轨”，最终还是要以市场化为主，政府还是要回归到主要以廉租房、公租房为部分弱势群体“兜底”的作用上来。因此，今后5年如此规模的保障房建设，其意只不过是在当前这种特定条件下促使房价降低，并弥补商品房投资的下降，防止可能出现的“硬着陆”。而在此期间，各种调控举措将会不断完善，包括有可能突破的土地制度，将进一步从根本上改变近年出现的不正常的高房价。与此同时，住房观念的逐渐趋于理性，比如不再盲目求大，比如由买改租，都会最终促使房市的供求关系包括价格达致一个新的均衡。对于大众来说，对于我们的后代来说，这难道不是一个利好吗？
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