在16日的博鳌亚洲2011年年会“持续调控下的房地产创新”分论坛上，与会嘉宾认为，目前房地产市场调控已经初见成效，但一线城市核心地段房价下降空间有限。2011年后房价的走势，基本取决于调控决心，但限购、限贷政策无法从根本上医治房地产顽疾，根本解决还有赖于城市、人口、税收、收入等结构方面的调整。
“双轨制”格局基本确定
首都创业集团副董事长、总经理刘晓光认为，目前北京、上海等地楼盘销量已经下降了50%左右，周边地区价格也开始下降，此轮地产调控已初见成效，房地产行业双轨制格局已经基本奠定，预计到今年8月份，效果将更加明显。具体到北京而言，刘晓光认为，北京四环以内房价很难下降，而诸如南五环与东五环以外的部分地段，在严厉调控政策的作用下，预计8月份前后最大将有15%的降幅。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，这一轮调控是史上最严厉的，此前主要从土地、货币政策、按揭贷款成数等方面去调控，今年开始则是限价、限购，因此2011年将成为一个分水岭。
潘石屹认为，去年全中国房地产销售额为5.25万亿元，其中土地出让收入为2.9万亿元，地方政府对土地财政的依赖是房地产市场扭曲的根本原因。房地产行业平稳发展，最根本的就是要让地方政府对土地财政的依赖性降低。
限购无法根治顽疾
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国刚刚走过了住房脱困期，大多数老百姓仅仅解决了有房子住的问题，但现有住房还需要改善，中国住房市场还处于“绝对短缺”阶段。
“160多个城市的人都跑到北京、上海、广州、深圳四个城市买房子，再限购也无法解决房价问题。限购、限贷无法解决中国的房地产问题，要真正解决房地产问题，政府需要从四个方面进行调整。”陈淮说。
首先，调整城市结构。中国需要大中小城市协调发展。目前中国沿海特大城市人口占全部人口比重是两成，二三线城市占两成，中小城市占一成，农村占五成，2:2:1:5的城市人口结构应该变成2:4:2:2。
第二，土地制度调整。根据今年国民经济统计公报，2011年异地就业人数为1.56亿。其中，相当一部分人拥有宅基地，因此宅基地置换已经到了非解决不可的地步。
第三，调整中央和地方税负关系。这个问题可以通过市政债和不动产税的方式加以解决。最后，调整收入分配结构。
陈淮认为，这四个方面的调整没有一条可以靠限购解决，但缺了任何一条都无法解决北京、上海、广州、深圳房价过高的问题。
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