核心提示：受国家密集出台“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，全国各地楼市一度表现低迷，尤其是4月份房价下跌城市达到了22个，高于3月份的16个城市，六成城市成交面积下跌。但近日全国多地区楼市开始呈现回暖势头。
“五一”小长假期间，有部分开发商为试探市场对价格小幅松动，多个楼盘涌现抢购风潮。业内人士表示，目前各地房地产成交量都有所回升，市场处于最后的胶着状态，在这种情况下下半年很可能有新的调控政策。 记者李飞 文 李文波 图
【智慧经验】
●预测认为，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。
●未来一段时间内，或许有更多开发商加入到优惠的队伍中，购房者将迎来一个比较好的出手时机。
●购房者应做到谨慎，不管房价是涨是跌，都不能跟风抢贷。随着加息力度的不断加大，房贷对个人和家庭来说，毕竟属于大额支出，应该理性购房，不必因为头脑发热而仓促购房，这样有可能得不偿失。
【政策变化】
调控一年之内连出重拳
楼市真的降温了吗？2010年4月17日，新国十条出台；2011年1月，新国八条出台，房产税展开试点；2011年4月上旬开始，国务院陆续派出8个稽查组对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。据知情人士透露，2011年新建住房价格控制目标正是督察内容之一，将列入各地房地产市场调控工作责任落实情况的子项。
一年以来，房地产市场还经历了大范围的限购以及7次存款准备金率和4次存贷款利率的上调。自2010年4月至今，短短一年的时间里，央行4次上调金融机构人民币存贷款基准利率，时间分别是2010年10月20日，2010年12月26日，2011年2月9日，2011年4月5日。由于每次加息间隔平均仅为两个月，因此有人将央行这一年来的加息行为归结为“进入新一轮加息周期”。一系列调控，楼市显然不可能无动于衷。
房价出现松动迹象
近日，中国指数研究院发布《中国房地产指数系统百城价格指数》的报告显示，4月房价相对于3月份涨幅有所下跌，此外监测的30个城市中，六成城市成交面积环比下降，8个城市跌幅接近或超过30%。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。统计发现，4月房价环比涨幅居前的都是二、三线城市，如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊。
根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示，4月十大城市平均价格为15802元/平方米，环比上涨0.13%。
也就是说，房价虽然还没有出现大范围的下跌迹象，但却明显展示出松动迹象。具体来看，天津、北京住宅价格环比分别下降0.35%和0.14%，目前北京房价稳中有降的趋势已经形成，楼市投资投机性基金基本已经退出。
但有专家认为，本轮楼市调控的使命仍未结束，如果未来房价再度出现较快上涨趋势，调控仍有不少底牌可以祭出。
【专家预测】
可能出现新的调控政策
5月5日，中国社科院在京发布2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》指出，2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。令人关注的是，蓝皮书建议，房产税试点“十二五”期间应加快向全国推广。
蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。近年来，面对房价快速上涨，政府不断加大市场调控，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。而且，由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。蓝皮书认为，利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。
建议全面开征房产税
蓝皮书指出，我国土地财政助推地价、房价，房地产税费结构不合理，已经基本成为各方共识。因此建议，要改革土地财政；整合房地产开发与交易环节税费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税；要全面开征房产持有环节税收。蓝皮书还建议，上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。
理性出击才是保障
首先，当房价已经在大部分地区让大部分人难以承受，也就意味着市场价格已经严重偏离合理价值，市场价格自我矫正的系统性风险越来越大；其次，政府的房产调控政策极有可能进一步强化，而且调控将成为常态，将构成房产市场投资的政策性风险。再次，去年以来，利率走势进入加息通道，购房者的置业成本提高，通过借贷买房来预防通胀成为悬念，特别是一些三套房购房者被银行拒之门外后，试图通过抵押贷款的方式“曲线买房”，但由于当前银行贷款闸门收紧，购房者最终可能陷入“卖房买房”困境。
对于近期连续出台的一系列新政，业内人士普遍认为，购房者应做到谨慎，不管房价是涨是跌，都不能跟风抢贷。随着加息力度的不断加大，房贷毕竟对个人和家庭来说，属于大额支出，应该理性购房，不必因为头脑发热而仓促购房，这样有可能得不偿失。
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