房贷门槛一：按面积贷款 面积过小过大，首付利率要上调
房交会上，购房者准备下单前照例询问贷款问题，一些销售人员开始暗示购房者：“现在购买首套，以基准利率，首付3成的贷款或许不够了。得首付4成，利率上浮10%左右才行。”但最终以哪种细则来执行，还得看开发商和银行的“谈判、合作”。
记者咨询了多家银行后得知，一手房购买中，若购房面积超过140平方米以上，首付一般会从3成提高至4成，杭州银行、农业银行都是如此。“面积大了，贷款额大了，首付提高一些也正常。”银行的客服人员这样解释。
调查得知，面积过小，利率也要上调。各大银行一般以50平方米起，分为2~3档。比如，中国银行首次购房分为35~60平方米首付4成、60平方米以上首付3成两个档次；杭州银行分为50~70平方米首付4成，70~140平方米首付3成，140平方米以上首付4成三个档次等。
调查中，以邮政银行分得最细致，它规定：30平方米以下或走破式住房，首付和利率均“特别处理”；30~60平方米以下，首付3~4成；60平方米以上，首付3成以上；而别墅和高档住宅，首付在4成以上。
此外，第二套房的贷款对面积也有不同限制，但首付都是6成，利率上浮10%~15%，甚至还有不少上浮20%。
记者发现，首套房的60~140平方米左右的房子限制相对少一些，一般都是首付3成，利率上浮10%。购买房子的面积过小或过大，首付都要上浮至4成，利率最高上浮20%。
虽然面积上的规定已经颇为详细，但也还是会出现“特别处理”、“3~4成”、“高档住宅”等不确定的字眼。可见，银行为某些特殊情况留了部分商量余地。
房贷门槛二：按房龄贷款 1991年以前的房子办不出贷款
前阵子，吴女士想卖掉德胜一间老房改房，但中介告诉她，由于房子面积不足50平方米，房龄又是1985年之前，购房者很难向银行办出商业贷款，只能找一次性付款的买家。“本来想小房子容易出手，卖掉老房子为孩子准备婚房，可现在只能把房子挂着了。买我们这种老房子，一次性付款的客户不会多的。”吴女士很无奈。
据悉，四大国有银行对于二手房房龄的政策中，商业贷款有明确的年限限制，1991年以前的房子已经办不出贷款了，1991年以后的二手房买卖，还要根据面积，以不同的利率支付首付成数。像工商银行对首次购房者规定，房龄超过20年以上的二手房，必须首付4成以上。相对来说，小银行按年限贷款的情况稍微好一些，像邮储银行可以适当把年限放宽至1985年。
如此一来，中介的生意又要清淡不少。经纪人说：“本来购买小房子的就是刚需们，手头没什么钱，这样苛刻的限制条件，让刚需望房兴叹，断了他们按揭买房的念头。”记者在房交会上碰到的刘先生，刚刚在展会上逛了一圈，他显得有点失望，他说：“大房买不起，小房买不来，不限购的刚需也被变相限购了，我们还是‘拉到做’，不要买房算了。”
房贷门槛三：买理财产品 50万贷款，要搭配15000元理财产品
“贷款50万以内购买5000元保险或1.5万元黄金，50万至100万购买1万元保险或3万元黄金，100万以上购买1.5万元保险或5万元黄金。”这是某支行发给杭城某中介的理财产品购买清单。以50万贷款必须购买1.5万元黄金来看，理财产品金额占了贷款额的3%。
而在另一家国有银行的按揭政策清单上，记者看到，购买一定量的理财产品，贷款利率才有优惠。比如首套房，贷款利率本来要上浮10%，购买理财产品可以只上浮5个点；如果是二套房，贷款利率本来要上浮15%，购买理财产品可以只上浮10%。
难道现在按揭都要买理财产品？据记者向一些在售楼盘和中介公司了解，这一现象虽然目前有扩大之势。乔司某楼盘，年初财务部负责人和某银行接洽时，银行提出每套房要收贷款额1%的手续费，也就是说100万元总价的房子就要付1万元的手续费。这个高门槛把开发商吓得不轻，最后软磨硬泡，才谈定由开发商购买1000多万元的理财产品了事。据悉，这个楼盘预计总销售额也不过4000多万元。而在城西某楼盘，营销负责人说，一些有资格购房但不怎么符合贷款条件的客户都被要求购买理财产品，如名下只有一套房子但贷款已贷了两次以上的购房者。
我爱我家金融部经理陆迎庆介绍说，二手房理财产品购买较普遍的是想加快放款速度的客户，比如购买贷款额10%的理财产品，就可以享受一周放款的优待，否则现在起码要3~5个月才能放款。
这波调控，银行伤了刚需？
今年的调控，银行扮演了一个举足轻重的角色。刚刚结束的房交会上，记者发现，楼市成交之所以低迷，缺少的关键并不是人气，而是资金。“这两个月，银行一再上调利率，贷款压力太大。一次性付款又不具备条件。买房的事只能先搁搁了。"一位购房者说。
开发商和中介公司则抱怨，放款慢是眼下的大问题。“快则3~5月，慢则一年，部分银行的口径是这样的。为了加快放款速度或获得优惠利率，一些银行就提出向我们收取手续费或购买理财产品。”一位开发商说。这其实都是违规操作，但一些购房者为了尽早拿到贷款，也只能无奈接受。
某国有银行的执行利率在同业中一向都属最低。但前段时间，该银行高层决定，也要像商业银行那样以利润为第一追求目标，调高利率。“国家要求降低房贷额度，但没让银行提高单笔利润空间，银行这样做确实也有点趁火打劫的感觉。”一位银行界人士评价说。
另据一位银行界人士介绍，虽说今年房贷额度降低，但银行总体的贷款额度和去年持平，房贷空出的额度都转向小企业贷款等。据各家上市银行的公告，今年至今，利润相比去年仍旧增加。
不过，对很多刚需购房者，尤其是首次购房的年轻人来说，这波楼市调控下，买房的贷款成本大大提高，要是房价不下降，他们真的没有在这波调控中受益。“照理，国家该支持刚需，但现在首付、利率都提高了，只指望接下来房价能降了。”从去年至今一直在看婚房的陈小姐说。
|
