为严防出现高价地，监管部门正在不遗余力地围堵。然而，这极有可能提升土地招拍挂“潜规则”的操作空间。
在5月30日举行的北京大学汇丰商学院房地产投资专业委员会成立大会上，国内一家著名投资集团的负责人表示，当前二三线城市操作的土地换投资项目越来越多，土地基本上以底价成交。而某些大城市的重点地块，为了防止高地价，也通过各种方式圈定甚至内定了成交价。
多位业内人士表示，监管层对于高地价的围剿消除了地王，众多地块以底价成交，促进了土地市场的理性回归。但在这背后，也出现了另外一层隐忧：在堵住高地价的同时，有可能提升土地招拍挂“潜规则”的操作空间。土地成交“被底价”，甚或造成国有土地的资产流失。
高价地戴上紧箍咒
5月26日，国土资源部下发通知再度给高价地戴上了紧箍咒，土地招拍挂溢价率超过50%需要上报的城市由105个扩展到全国所有的县级及以上城市。
在此前半个月，国土资源部曾要求各地调整土地招拍挂，选择“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品房用地中配建保障房”和“土地利用综合条件最佳”等创新式做法。
与此同时，银行信贷继续收紧，再加上楼市销售不畅，房企谨慎的拿地态度也使得众多地块最终以底价成交。
在武汉市近日举行的一次土地挂牌拍卖会上，13宗土地仅3宗地进入竞价程序，其余10宗均以底价成交。其中一宗被寄予“刷新纪录”厚望的商业地块，仅1家企业参与竞买，最终成交的楼面地价低于同区域一期楼盘近2000元/平方米。拿地者分别是武汉本土和外来的中小型开发企业。
相关统计数据显示，今年1~5月，在南京市公开出让的28幅土地中，17幅地块以底价成交。上海、杭州、昆明、广州等城市，也有众多地块以底价成交。
“土地市场确实很冷清。”北京城建投资发展股份有限公司策划部经理刘露军认为，楼市销售的不畅再加上房地产开发贷的收紧，确实让房企拿地态度趋于谨慎，造成了土地市场的现状。
“不能说的秘密”
不可否认，众多地块以低价甚至底价成交，与房地产宏观调控政策息息相关，但也不排除部分地块“被底价”。
“这是不能说的秘密，如果遇到这样的地块，我们会主动闪躲。”刘露军表示，对于一些明显限制报名条件的“内定”地块，企业一般会敬而远之。
“保证地块以底价成交的办法有很多。”前述投资集团负责人介绍说，以BT投资方式换取的土地，企业会参与土地招拍挂标书的制定，在里边增加一些只有该企业具备的报名条件。同时，为了保证按约定条件拿到土地，还会让地方政府找当地最好的企业进行投资担保。
“在土地完成一级开发通过招拍挂出让时，我们会配合签约企业以底价获得土地。”某省会城市周边一个县级政府招商部门负责人表示，对于大城市周边有潜力的开发区域，大型房企会通过向地方政府争取特许经营权的方式，圈下面积不小的土地，并要求土地价格在数年内维持不变。
“万一土地招拍挂时出现了劝不退的竞争者，则不论地价推至多高，先前签订协议的企业都可加价。土地出让金的溢价部分，政府会依据协议返还给企业。”该负责人表示，“在通常情况下，政府更愿意地块以底价成交，因为溢价部分返还给企业后仍要交税，很麻烦。”
担心“潜规则”
对于一些热点城市重点地块的出让，除了采取类似北京CBD地块的投标出让方式外，还可通过设定一些限制性的条件，圈定拿地者。此法在南京、天津、广州等地早已屡见不鲜。
监管层对于高地价的围堵，许多业内人士并不赞同。在当前房企拿地谨慎、地方融资困难的情况下，业界担心由此引发土地招拍挂中的暗箱操作，被明目张胆地被搬上台面。
“什么叫异常？土地成交价格低才叫异常。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为，国土资源部对于土地成交溢价超过50%的异常地块进行监控，以防止出现高价地的做法并不恰当，有造成国有土地的资产流失风险。
中国人民大学公共管理学院副院长严金明也提出了类似的隐忧：“价高者得应是土地招拍挂的基本原则。在综合考虑其他因素的情况下完善土地招拍挂政策时，要警惕土地出让‘潜规则’扩大化，应考虑防止国有土地的资产流失。”
“从现在土地市场冷清的局面来看，国土资源部围堵高地价的做法似乎没有必要。”北京大岳咨询有限公司总监李伟认为，单纯的围堵高地价行为，确实给“潜规则”增加了操作空间。
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