近日，南昌市常住人口及各项细分数据相继出炉，《南昌市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示：南昌常住人口总数为5042565人，比2000年第五次人口普查时增加了60余万人，其中市区人口268万，全市共有家庭户1299903户。同时，此次数据还统计到南昌市65岁以上的居民达到388945人，占总人口的7.71%，南昌单脚进入老龄社会。
人口基数增长和房产消费有着密切的联系，人口基数增长对于房产消费的影响也是巨大的。那么，这些影响具体来自哪些方面？市区人口偏重的原因是什么？人口老龄化又将为房地产事业的发展带来哪些契机？带着种种疑问，我们邀请到江西省社科经济研究所所长麻智辉、南大公共管理学院教授刘湖北和盈科地产副总赵鹏为我们一一解答。
城市化进程影响下一步房产消费
江西省社科经济研究所所长 麻智辉
人口基数的增长，对房产消费体系有一定程度的拉动作用，因为人口基数增长和房产消费始终是成正比的。但是，单靠人口基数的增长来判断房产的消费前景并不全面，因为人口基数不是决定因素，对房产消费的利空与否影响最大的还是城市化进程。
中国的城市化进程有一个显著的特点，那就是伴随着大量的农民工进城，南昌的自然也不例外，在这次增长的数据中，一定有很大比例是来自于这个族群。我们知道，判断一个城市的城市化进程主要是看这个城市的商品房消费情况，而不是人口基数相对应的房产资源，因为几乎每个农民工在农村都拥有自己的住房，所以只有增长的这部分人口，特别是占增长比例较大的农民工在城市里购买了商品房，人口基数增长对于房产消费的带动才有实际意义。
据了解，南昌市划分的几个区中，除去市中心外，属城东区、红谷滩新区和朝阳象湖区最热门，3个板块也是各方面配套设施和人口入住率较多的新区。但是以最热门的红谷滩区为例，其现有人口22万人，与2001年市政府公布的红谷滩规划人口40万人相比，人口比例约为1:2,入住率应该说还是在较低的水平，这一现象说明了南昌的城市化进程还不到位，也就是说，新增人口还有大半以上没有在南昌市购房！而造成这一现象的原因个人认为主要有两点：第一，南昌市新城区的工业园建设还不成熟，大部分工业生产还是要依赖老城区的工厂，这就直接导致了大批工人包括大批外来农民工涌向老城区就业和居住；第二，十年来随着人口基数一同增长的还有南昌市的房价，十年前南昌市的房价每平方米不足3000元，十年后南昌市许多郊区板块的住房均价都达到了6000元以上，房价已然处于高位，这与外来务工人口的平均收入严重失衡，所以，“买不起房”也是新城住宅空置的重要原因。所以，个人认为，要促进房产的下一步消费，关键还是要解决城市化进程的问题。
城市扩容需注重配套设施的跟进
南大公共管理学院教授 刘湖北
人口基数增长在理论上是会刺激房产的消费的，这也是城市扩容的一个必经阶段。十年来，南昌市的人口基数快速增长，城市扩容也迫在眉睫。为什么这么说呢？因为从人口普查的数据中可以看出，在十年来新增的60余万人口、南昌市的500余万总人口数中，市区常住人口达到268万人，人口密度极高，说明人口的增长范围，主要还是集中在市区，而新城区的人口增长还是较少，这在客观上导致了区域人口比重的失衡，从而影响了城市的整体扩容。
其实，新城区和老城区相比，无论是建筑结构、道路规划抑或绿化建设上都更加科学合理，而且政府部门在做城市的整体规划时，也都明确了各个新城的城市功能。然而为什么人们还是要往拥挤的市区钻？其原因个人认为主要有几点：一是新城区的生活配套设施严重滞后，住宅周边没有大型的商业配套和娱乐场所辐射，并普遍存在交通工具匮乏的问题，有些新区甚至只有一趟公交车往返，严重影响了居民的生活质量和出行；二是在教育、医疗等资源配置上，新城区也同样匮乏，外来务工人员的子女上学、老人就医问题的都是难事；三是许多新城的城市功能只是大致勾勒，并没有形成真正的产业链，无法提供与新城规划人口相匹配的就业岗位，从而导致了新增人口的流失。
所以，我个人觉得城市中迫切需要一个对于区域规划建设质量评估的体系，对新建成和在建中的新城区的居住人口、生活配套、教育医疗资源等指标进行考评，从而督促新城区功能职责的建设和配套设施的完善，更好的完成城市扩容的任务。
“养老置业”成住宅竞争新趋势
盈科地产副总 赵鹏
人口基数增长对房产的消费是会有带动作用的，因为人口基数越大，对住宅的需求量也就越大越迫切，他们之间的关系是呈正相关成长的。但是，由于人生的不同阶段对于住宅的需求不尽相同，我们的住宅形式也在不断发生变化，竞争也更加激烈。
人口普查数据中可以看出，人口老龄化的问题已经凸现出来：南昌市老年人人口超过7%，单脚进入了老龄社会。如果说人口基数对于房产消费有着巨大的影响，那么若干年后，老年人口比重加大，人口老龄化问题对房产消费的影响势必更加深远。
目前人口老龄化对房地产市场的影响还是比较小的，业界对于老龄化问题的担忧主要是来自供需关系和人口红利两个方面：首先，人口的老龄化，意味着老年人占的比重越来越大，这将直接导致社会对房屋的需求逐渐降低，从而影响房地产市场的供需平衡并最终导致供过于求的现象发生；第二，人口老龄化的产生，使市场上青壮年劳动力的价值得到大幅提升，人口红利相应衰竭，这个因素在近期对于房产的影响很微小，但是从长期来看，人口红利衰竭会最终影响到房价的涨跌。然而，不置可否的是，人口老龄化问题不可避免并最终会形成一个大趋势，那么与人口老龄化相匹配的物业形式的出现，或许会成为住宅竞争的新趋势。老年人对于住宅的需要，往往强调自然环境规划和医疗资源配置，因此，未来住宅类别中会出现满足这部分逐渐壮大族群需要的养老社区、养老地产也成为可能。
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