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北京楼市调控拔河 业内人士称年底可能放宽限购政策

2011-6-21 16:39:29   来源: 作者:
 

      调控初期的热情逐渐消散,久患地产“依赖症”的地方政府,表现出似曾相识的无所适从感。

  中国房产信息集团(CRIC)提供数据显示,3月份,北京商品住宅成交均价为19429元/平方米,环比下降21.60%;进入4月份,均价变为20670元/平方米,环比增长6.39%。

  仅从2个月的成交数据上看,楼市并无太多放松端倪,但调控开禁之声却不胫而走。

  北京一地产国企人士近期对《财经国家周刊》记者透露,北京正在研究放松调控政策,“年底可能会放宽限购政策”。他同时表示,相关消息由政府层面得来,“绝对权威”。

  与北京停留在“流言”阶段相比,个别城市已做出实质动作。

  5月31日,大连的“限购令”开始松动:自当日起,在大连市内四区及高新园区买房,不再以家庭为单位,改以个人为单位限制购房。这意味着一个三口之家,最多可拥有6套房,而非原先的2套房。包括华远董事长任志强在内的多名房地产人士均提出疑问:限购令开始放松了?

  知情人士透露,大连限购政策松动源于成交量的大幅萎缩。“比如供应量最大的甘子井区,下降了60%。这一区域集中了不少品牌开发商,政府部门感受到了压力。”

  “希望这种放松政策,也不要是一刀切。”高策地产董事长李国平对《财经国家周刊》记者说。在他看来,尽管限购饱受质疑,但其抑制房价的初衷已经见效。“即使政策有松动,也只能是结构性放松,下一步政策将出现差别化。”李国平说。

  灵敏的市场不会放过任何一个变化,以钓鱼台七号院为代表的“天价房”从入市到禁售不过两周,更凸显地方政府的矛盾心态。

  “限购令”年底到期?

  CRIC数据显示,近一个季度,一线城市成交量下滑明显,上海、北京一季度成交面积同比下滑超过两成;而三、四线城市成交量却保持增长。

  华远地产董事长任志强将此种下滑归结为“地方政府在控制出货量”。以北京为例,2010年有16亿平方米的新开工面积,今年上半年的供应量应该很大,但调控政策下,不少开发商不愿去领预售证;另外政府不允许单价超过3.5万的房子入市。

  供应量大减,使得地方政府相应税费减少。而更大的压力来自开工量的不足。据任志强统计,今年北京新开工面积只有8亿平方米,比去年少一半,下降非常大。“这还没算上保障房,保障房有些是不卖的。”任志强说,“明年没有房子卖怎么办?”

  住建部政策研究中心主任秦虹对《财经国家周刊》记者表示,目前35个城市的销售面积占全国总销售面积的51%,销售额占35.6%。“假定其他城市的投资型需求有20%,北京则达到40%。这意味着,北京成为受限购政策影响最大的城市之一。”

  据秦虹测算,在大量高端需求受到冲击之下,有4000亿元左右的购房资金要退出住宅市场。对北京在内的一线城市而言,大量资金正擦肩而过。

  “有的官员在酒桌上就骂娘了,又要盖保障房,又要GDP,地方政府都没钱怎么搞?所以政策迟早要放松的。”一位知情人士分析。

  而任志强透露,不少地方限购的影响已经扩大至土地市场,“土地卖不出,钱回不来”。事实上,北京财政收入最多的西城区,其财政收入也只有230亿元,而其用于土地储备的贷款却达到了400亿。“土地如果放不出,或换不回钱,那今年融资平台就会很有问题,甚至保障性住房也会出问题。”

  “在这种状况下,放开限购令成为这些城市共同的呼声。”接近北京市政府的国企人士表示。按他的分析,北京限购政策将在年底开始松动,高端楼盘将全面放开。

  “事实上,对高价项目预售证的发放已经开始,批了好几个6万~8万元的项目,比如红玺台。”而单价高达30万的钓鱼台七号院,更引发市场种种猜测。

  分析人士认为,钓鱼台豪宅的入市,可以解读为企业对市场及政策的一种试探,但试探结果耐人寻味。

  6月3日,北京市住建委以项目存在土地问题为由,紧急叫停钓鱼台七号院的销售。上述人士表示,停售的根本原因是,“地方政府与企业的联合试探,引发市场的强烈反弹,更与当前的调控基调不符”。

  “问题是怎么放开,是否以价格为准?据我所知,目前政府内部在研究对策。年底放开的原因还有一个,就是等保障房的建设量跟上来了,分母放大了,就不怕商品房价格上涨。”上述国企人士对《财经国家周刊》记者表示。

  “我们也听到了类似的消息,但已经做好了打持久战的准备,没有太当真。”龙湖北京公司总经理宋海林对《财经国家周刊》记者表示。万科北京总经理毛大庆也表示,“现在一大堆不确定的因素,到三季度,才可能会观察到一些端倪。”

  在李国平看来,很多地方原本就不应该去限价,比如北京郊区、天津和河北。一方面提高当地的GDP,另一方面可分流北京的负担。但李国平也对限购令的放松提出了质疑。“目前政策还是有效的,凭什么放松。尽管这个一刀切的政策是错误的,但目前态势下,不可能会放松。”

  “如果说政策上有所调整,那也应该是结构性的放松。比如钓鱼台7号院,卖100万也没问题,和老百姓没有太多关系,不给他贷款就可以了。”李国平说。

房产税悬疑

  与“限购令”退出传闻一起扩散的,是房产税要在北京推广的消息。

  知情人士透露,北京市内部,已经为房产税在北京开始试点展开领导干部层面的吹风会,并要求领导干部带头支持这项政策。“这恐怕也是房产税即将在北京等地全面推行的一个信号,房产税的推行同时也是限购退出的一个重要条件。”

  尽管目前调控政策的指向都是针对房价,但具体分析中央目前推行的调控政策组合拳,不难发现保障房与房产税是两项必须长期持续执行的政策,而且很可能作为换届之后的下一届政府,对房地产长期调控的政策。

  如今,保障房政策已在地方政府的支持下不断推进,接下来的问题是,房产税是否将在今年从试点转向全面推开。

  接近北京市政府的人士对《财经国家周刊》记者透露,在上海和重庆的试点还没有见效前,北京不可能开征房产税。“郭金龙市长说2011年不会推行试点工作。”

  当前业内的一个共识是,房产税的全面推开,需要两个条件。一是来自地方政府的响应,二是试点城市的成效。目前看,只要房产税不涉及敏感的财产公开问题,地方政府是有动力推行这一政策的,因为这可以为调控下土地财政的不稳定,寻找新的收入来源。

  但另一方面,沪、渝两地试点目前尚未有太大成效,反而被指税收太少,无法替代土地财政。近期重庆市市长黄奇帆也公开表态,重庆将对征税模式进行微调。

  决策层的相关调研工作一直在进行。住建部政策研究中心副主任秦虹告诉《财经国家周刊》记者,她近期赴新加坡调研,重点了解了当地房屋的征税方式。

  秦虹介绍,从今年5月1号开始,新加坡的二手房交易前五年的征税标准分别为16%、14%、 13%、12%和11%,第六年开始免征。她认为此种差别征税比较符合行业规律。

  针对税收过少的质疑,秦虹认为,假定重庆今年房产税一点税都没有收到,那说明重庆的房产税是成功的。“现在上海和重庆实行了差别化的税率,是根据买房的价格的高低来设定差别化税率。如果没收到房产税,意味着没有人买高价房,如果高价房得到控制的话,实际上便宜的房子就好卖了,这是设计思路。”秦虹说。

  但秦虹同时表示,不能寄希望于用房产税来抑制投机。“现在采取的方式是限贷和限购,目的挤出住房的投资性需求。这样一个目标,我觉得在今年、在明年是不会改变的。”

  “窗口期”之后

  在5月份一次小型聚会上。北京万科总经理毛大庆感慨,现在市场博弈进入了静默期。“可能要到7、8月份楼市走向才变得清晰。”

  毛大庆的说法是基于北京万科的推盘计划。

  从7月份开始,北京不少开发企业将出现一波推盘高峰。如万科、远洋,分别为去年和前年的北京市场占有率冠军,这两家在7月份将狭路相逢。“同时推盘,而且产品类似,都是中小户型。”万科北京营销总监肖劲对《财经国家周刊》记者表示,“盘子就这么大,你占得多了,别人就占得少了。” 按照市场惯例,每年的5、6月份为销售旺季。即使调控政策犹在,各地也出现了一段销售“窗口期”。

  CRIC的一份市场报告预测,尽管2011年整个上半年重点城市成交量一直处于相对低位,但随着买方市场对政策的逐渐消化,类似去年那样在政策“空档期”,需求出现反弹从而推动成交量回暖的现象依然会再次出现。

  公开数据显示,重庆、西安、南京、苏州等城市的确出现一波抢购高峰,而华南开发商碧桂园则在几个四线城市收获颇丰。

  “市场回升是由供求双方共同促成的,但这样的回暖其实并不具备持续性。”CRIC分析师杨晨青表示,在限购政策不松动的前提下,刚需人群很快将在这一轮市场回暖中消耗完毕,市场会再次陷入“要么买不起,要么不能买”的尴尬境地。

  分析人士认为,这一“窗口期”过后,博弈双方将从买房人与开发商,重新转移到开发商与地方政府、地方政府与中央政府之间。

  “接下来最不好过的不是开发商也不是银行,而是地方政府。如果没有保障性住房,地方政府可能觉得日子还过得下去,但现在不行,7、8月份还没建的话要‘杀头’撤职。”任志强分析。

  对北京而言,保障房发展的最大制约在于土地。2010年国土资源部公开的供应数字为18万公顷,开发企业共获得4万公顷。任志强推算,今年数字不会多于3万公顷。“这意味着明年不会有太多的房子,从供需关系上看,我估计明年政策就走不动了。”

  知情人士透露,北京目前最关心的问题是调控手段接力的问题:假如限购政策退出,保障房能否跟进?

  土地问题的解决已经是重中之重,一个比较明显的动作是,曾任北京土地整理储备中心主任的叶向忠,近期被调到北京市建委做住房保障办副主任。一位国企高层分析,从土地口调到建委口,原因就在于叶对北京的土地资源熟悉。“找到土地,先解决好保障房,之前的行政政策才能退出。”该知情人士说。财经国家周刊

 
 
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