【一手房市场】
2011年上半年结束，北京超过2万元/平米的市场成交均价，并没有令购房人感受到满意的降价。但成交量的下滑、逐步放大的供应量以及开发商捉襟见肘的资金，已经令市场有了更强的降价预期。
在供需逆转、买方市场已经过渡到卖方市场的市场大势下，开发商自此节点进入“迫降”通道几成定局。
成交量 同比大降 环比缓涨
表现
热销鲜有，滞销深化
今年上半年北京商品住宅成交同比去年下滑超过一成是一个平均数字，具体到“幅员辽阔”的北京各个区域，滞销深化的现象更加明显。
面对中粮万科长阳半岛销售率一再走低的现象，万科北京公司总经理毛大庆已经较为平静，“稳定在现在的价格上，慢慢卖了”。
自去年4月本轮调控开始后，长阳半岛曾延续了5次“日光”。而这一业绩，在今年2月严厉的“京十五条”限购政策出台后被终结，取而代之的是当日销售量一再走低：3月、4月、6月三次开盘分别为63%、43%及39.1%。同区域近日开盘的首开熙悦山当日销售率不到10%。而调控前一度被追捧的通州区域，上半年签约率约18.3%，销售乏力。
根据记者半年来的走访，推盘的开发商早已在心里调低了销售业绩预期，开盘当日销售率维持在两成至四成，都已经被认定为正常业绩，而超过六成的楼盘，则被视为“热销盘”。
据CRIC统计，半年来，北京商品住宅成交套数的环比数据自1月后急剧下行，但后5个月有逐步的环比增幅，不过这主要受到总体供应量放大的影响，低迷大势不改。
原因
逆转供需，刚需理性
开发商以及业内人士对目前的市场表现都认定为调控政策的初步奏效。
今年2月17日，“京十五条”出台，抬高了购房人门槛。北市户籍家庭可购两套住房，非京籍一套，不具有5年纳税以及社保证明的非京籍人士无资格购房。亚豪机构认为，这样的政策圈定了有资格、有意愿、有能力购房的“房票”一族的范围，而这一存量有限的“房票族”，被市场逐步消化后会越来越少，这使得一直被刚需族支撑的调控后大市走向低迷。
“现在的房子没人抢了，慢慢挑”，小丁夫妇自去年调控后把目光锁定房山长阳板块，一年多来只观望，未出手，“不达心理价位就再等等”。
北京中原地产市场研究总监张大伟也表示，目前的供需比发生了变化。5月供应套数以及签约套数的比例为0.9：1，而6月供需比已为1.4∶1，供大于求。
记者近日接触的开发商也均认同大势转变的市场态势。毛大庆表示，滞销现象也与区域供应量有关，如房山区就是一个供应较大的区域，购房者选择更多，会更理性。
■ 下半年预测
“成交量依旧不乐观”
中原地产华北区董事总经理李文杰：
由于成交均价的统计口径、机构各有不同，我们更多根据监测一线市场楼盘来看价格。目前一些楼盘价格下调的趋势明显，达到两成左右。新开盘项目也低于预期价格两成左右开盘。下半年，以价换量仍然是大势所趋。
成交量表现，在三季度、四季度乃至明年一季度还会较为严峻。主要因为调控深化，投资需求被挤出，而刚需需求也随着市场的消化在减少。下半年成交量依旧不乐观。
均价 “涨心”不改 一路“迫降”
表现
稳中探涨，促销多样
“加码”调控半年后北京的商品住宅成交均价锁定在21775元/平米，这令很多购房人产生了没有真正降价的感受。从北京1-6月各月的商品住宅成交均价来看，自今年3月下调至2万元/平米以下后，4月又重现小幅涨势。
回顾上半年，各开发商的开盘报价本是涨心不改，但迫于调控压力以及市场状况，正处在价格下行通道上。
6月开盘的昌平朱辛庄老盘领秀慧谷开盘销售率超过了六成，为区域中的一个热盘，而比邻的住总万科·金域华府纯新盘同期开盘，认购率也超六成。“我们都想办法混进去看”，多位昌平其他项目的负责人表示，选房大会往往成为他们参照定价的调研会。
此次领秀慧谷开盘均价超过2万元/平米，而去年8月其成交均价为14563元/平米，涨幅近四成。近期来广营板块放量的天润福熙大道，拟售均价超过3万元/平米，其去年7月的成交均价为24285元/平米。虽开发商有区域配套成熟、品质提升等说法，但这些楼盘相比去年还是延续了涨势。
不过，涨价楼盘的销售效果也使得区域内后续入市的项目“引以为戒”。昌平的金隅观澜时代、金隅万科城等项目负责人表示，在考察了领秀慧谷以及金域华府的销售效果后，决定就低定价。
与此同时，放量大区大兴以及房山的价格则稳定在半年前，开发商已是有涨心无涨胆，团购、特价房、1万抵10万等促销花样层出。
原因
涨心不改，就市“迫降”
今年北京房价调控目标为“稳中有降”，但就上半年各月度成交均价来看，依旧处于波动时期。
北京中原地产市场总监张大伟表示，今年上半年以来，大兴、房山等郊区区域供应量加大，拉低了个别月份的总体成交均价，这是结构性的成交均价下降。
对于涨价楼盘，北京世联地产(18.55,0.00,0.00%)总经理李岩表示，新城规划利好及轨道交通贯通，都成为楼盘长期价值提升的支点。地铁开通后大兴个别楼盘上涨至2万，比开通前上涨了40%。不过，目前此种涨价利好已经被调控抑制。因为不少涨幅过大、价格过高的楼盘不可能被审批放行，客观上抑制了涨价。
另一个现实原因是，调控直指开发商的钱袋，资金捉襟见肘，使得不少开发商识时务地“迫降”。万科北京总经理毛大庆表示，执行预售资金监管政策后，卖掉100万元的房子，除去土地成本和各种税费，开发商当即拿到手中的资金不过四五万元，开发商的资金周转很紧张。
■ 下半年预测
“降价回笼资金是必然”
北京高策房地产顾问机构董事长李国平：
上半年楼市价格的下调可能很多人感觉不明显，但依据现在的供需形势，下半年会持续下行。尤其供应加大，存量加大，多为中小户型楼盘，降价回笼资金是必然趋势。
此前，开发商以10%-15%的价格下调，换得成交量的回升，从而有再提价可能。限购政策持续影响下，这种情况不会再出现。
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