由于佛山“限外”，以广州客为主要目标的金沙洲二手楼市受到巨大冲击。
“中考”放榜：上半年二手住宅成交量同比下滑16.5%，呈量跌价升态势
从去年底以来，楼市调控一波接一波。今年上半年楼市完全受调控政策左右。满堂红统计显示，2011年上半年二手住宅成交量比2010年上半年下滑了16.5%，但购置每套物业的价格却有近20万元上涨。2011年上半年广州二手住宅物业的套均总价为102.6万元/套，而去年上半年仅为83.1万元/套。中原地产二手住宅成交数据也显示，2011年上半年全市成交均价约为15987元/m2，对比2010年上半年价格上涨了30%，较2010年下半年价格上涨了34%。而上半年成交宗数比去年上半年下跌了6.9%，较去年下半年下跌了33.2%；成交面积方面，今年上半年较去年同期下降了5.5%，较去年下半年下降了34%。据合富标准指数（广州）显示， 6月份广州二手楼价与去年同期相比实际上升了19%。2月底广州出台限购令后，广州二手楼价实际升幅开始出现逐月收窄的迹象，2011年2月、3月、4月、5月二手楼价环比升幅分别为0.6%、0.7%、0.6%、0.47%。到6月份开始二手楼价出现微降的迹象，变动幅度为微降0.5%。由此可见，上半年楼市量跌价微降的态势已形成。
地产人士预期，上半年“小阳春”以及五一小长假，楼市均未能显现以往的兴旺局面。受抑制的购买力在下半年将有所释放。不过随着7月6日央行宣布再次加息，购房者入市的积极性再次受到打击，下半年楼市走势并不乐观。
文/图:记者李凤荷
市况分析：商贷买家明显回落
合富置业首席市场分析师龙斌表示，“限购”出台几个月以来，市场观望情绪未见明显减退，买家对价格仍有一定的期待，还价幅度较大，集中在5%~10%之间。部分买家入市较为谨慎，“买涨不买跌”的消费理念下，担心高位入市以致资产贬值。买家犹豫的心态加上交易手续烦琐、房贷审批时间拉长等因素，二手交投节奏明显放缓，粗略估计目前二手交易完成时间较以往拉长了约1~2个月。
今年上半年，二手房买家选择一次性付款的比例达到27.5%，对比去年上半年上升了2个百分点。而通过商业贷款途径购房的买家则明显回落，商业贷款买家的比例为33.16%，而这一部分买家在去年上半年高达47.9%。满堂红研究部分析，一次性付款比例提高，与现时银行的贷款政策有莫大关系，现在不仅二套房申请贷款难，首套房贷也面临首付提高、利率上浮的压力，再加上银行对二手楼的贷款审批更加严格，无形之中又限制了二手楼市的购买力。
心态分析：业主心态渐放软 买家观望情绪浓
据中原地产各分行信息反馈，今年上半年，业主放盘经历了从最初犹豫不决到现时积极性不断提高，“卖一买一”一度刺激部分业主积极入市，放盘量增加。有部分业主对后市预期乐观，他们一方面高价放盘，一方面担心日后入市难，捂盘惜售，有置换需求的业主放盘会比较积极。成交价格虽然没有明显的下降，但业主反价现象基本消失，而且越来越多业主对价格有小幅的议价空间。但由于现时银行贷款难，放款时间长，多了业主要求客户一次性付款。
今年上半年，由于受“限购”“限贷”影响，二手住宅市场上的需求主力基本上只剩下首次置业者和改善型买家，大部分为刚性需求买家，投资客几乎已“绝迹”市场。改善型买家由于入市机会受限，购房变得更加谨慎。首次置业者虽然购房资格不成问题，但保持高位的楼价、业主强硬的态度和放售盘源一度紧张，令不少首次置业者只能“望楼兴叹”。而且舆论报道令买家对楼市降价期望提升，但实际上楼价并没有大幅下降，导致买家观望心态越来越重。
行业分析：中介行业“洗牌”加剧
广州搜房网总经理陈大椿表示，受市场影响，全市大小中介公司营业额均有下降。再加上通货膨胀，公司经营成本明显提高。在这些因素作用下，中介行业悄悄地进行着新一轮的“洗牌”。个别小型中介公司因支撑不住关门歇业或倒闭，实力雄厚的地产中介则逆势入市，趁机扩展版图。
总体来看，政策对中介格局的影响已慢慢出现，大型公司低成本战略性扩张，市场份额不断增加，小型经纪公司市场份额不断减少，生存空间被一步步地压缩。市场格局已由原来的大小行各占一边各取一块，而演变成为大行不断蚕食，小行陆续收缩的局面。在3月、4月份，整个中介行业对市场信心较足，但到了6月，部分小型经纪公司对市场的信心已有所动摇。此时，大型经纪公司战略扩张计划基本告一段落，脚步停滞。大型公司在下半年将选择“观望”以伺机而动，而小型经纪公司则艰难维持。
后市分析：
外围受挫 中心区价稳 成交量略回升
中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，2011年下半年广州楼市可能会呈现成交量有所回升，但成交价格稳中有降的局面。随着下半年供应量的增大，以及在销售目标的压力下，发展商为了加快市场消化速度，只能通过“以价换量”，通过降价的形式去换取成交量。而价格方面，由于政府下半年调控政策应该不会放松，加上外围区域有大量住宅产品供应，增城、从化等实行限价，预期市区中心的楼价会基本持稳，外围区域或会受一手冲击，出现小幅下滑。
龙斌表示，下半年市场预期将有所分化，成交量低位缓慢回升，二手楼价高位盘整。广州搜房网总经理陈大椿认为，经过半年的政策调整，房价已有所下探，政策加码的可能性减小，下半年成交会有所反弹，中介行业大面积关铺的现象不会出现。
上半年楼市记事簿
新“国八条”、“房产税”出台
1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
1月27日，上海、重庆正式试点开征房产税。
2月24日广州细则温和出台
2月24日，广州出台了“新国八条”细则，其中明确本市人和外地人2年内纳税或缴社保满1年限购1套房，2套房首付不低六成。
央行三度加息
从今年1月开始，央行6次提高法定存款准备金率，3次加息。7月6日第三次加息，提高存贷基准利率0.25%。本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。
银行贷款收紧 利率优惠取消
国家持续执行紧缩货币政策，各商业银行房贷政策将继续收紧。广州各银行房贷放款时间更长，部分银行还出现停贷二套房。首次置业的贷款利率下浮优惠取消，大部分国有银行都执行基准利率，部分甚至执行上浮利率。
广州市区限购 增城、从化限价
5月中旬，从化继增城之后出台“限价令”，至此，形成市区限购、郊县限价的政策搭配。
无房证明、个税证明操作更严
5月份，房管局进一步收紧非广州市户籍人士出具“无房证明”要求，除须提供本市家庭唯一住房证明外，还须提供其户籍所在地房管部门开具的“以家庭为单位的无房证明”，地税局针对“补缴税单”也出台限制性措施。
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