今年上半年，楼市最关键的一个字是“限”字。
限制，成为今年房地产调控的主基调。从限贷，到限购，再到限价，似乎一个“限”字直接影响着楼市的路线图。从限银根，到限需求，楼市彻底走入了“限”时代。
今年上半年以来，在“新国八条”、“地方调控细则与调控目标”、“限购限价”、“加息”等调控措施的作用下，全国上半年楼市总体呈低迷态势，多数城市商品房成交量下降，房价开始回落。而武汉呈现出“量微跌，价涨”的格局。克而瑞最新数据显示，今年上半年，武汉商品房成交577万平方米，同比下降3.2%；成交金额409亿元，同比增长6.6%；成交价格7092元/平方米，同比增长10.1%。
其中，住宅成交448.3万平方米，同比下降12.51%；成交306亿元，同比下降2.9%；成交价格6826元/平方米，同比增幅11.03%。而今年上半年，商业地产项目成交27.3万平方米，同比下降9%，成交40亿元，同比增幅0.5%；成交价格1.47万元/平方米，同比增幅10.4%。
特别值得一提的是，上半年武汉写字楼市场转热，成交22万平方米，成交21.1亿元，成交均价9591元/平方米，三项指标分别同比增长77.4%、 150%与0.9%。
上述数据表明，“限购令”等系列房地产调控政策的深入，武汉住宅成交量下滑，但成交价格上涨超过10%。与此同时，商用物业成为投资的新渠道。
冷与热
疯狂注定不能长久。
上半年，楼市开始慢慢退烧，回归理性。但如今楼市“下半场”已匆匆开局，购房者还是没有等到房价下跌的消息。
“我迫切地需要换套大一点的三房。但现实无情，市中心地段好点、小区好点的房子无一不是超过万元的单价。如果选择在郊区，孩子上学、买菜购物都将成为问题。”打算买房的小张说。
纠结的小张只能寄希望于房价再降一点。其实，纠结的何止小张。
今年元宵节后的半个月里，武汉楼市比较安静。直到3月份起，武汉新盘市场活跃，并且连续4个月处于高峰。
克而瑞数据显示，4月份，武汉新开盘及加推项目29次，推出74.4万平方米，成交仅26.4万平方米，将近一半项目成交率低于30%。开盘当天销售超过80%的楼盘有万科金域蓝湾[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]、华润橡树湾、保利海上五月花[最新消息价格户型点评]与万科[简介最新动态]红郡；5月27个项目上市，成交暂时出现回暖。特别是金地[简介最新动态]澜菲溪岸开盘当天售罄。而到6月份至今，市场再度陷入低迷，近一半在售楼盘滞销。其中，人信太子湾与统建同安家园开盘当天销售率超过80%。
一边是开发商卖力卖房，一边是购房者不买账。对开发商来说，房子卖不出去，是最大的郁闷。
克而瑞数据显示，4月份，金银湖某均价6200元/平方米的楼盘，开盘仅卖出6%的新推房源。即使在销售火爆的5月，汉阳大道某楼盘，开盘只卖出18%的房源。6月份，南湖某尾盘加推新房源，却只卖出3%的房源。
新开盘项目中，公寓、70-90平方米两房、110-140平方米三房产品，分别对应投资、首次置业、首次改善性置业需求，成交稳定。而140平方米四房以上户型，供应萎缩。6月份，四房以上户型仅在市场上所推户型总量的5%。
以经开万达[简介最新动态]广场推出的SOHO公寓为例，开盘当天，千余人抢购，开盘当天售出80%的房源。而福星惠誉推出的“水岸国际”SOHO公寓，300套房源开盘当天销售260套。
某网研究中心统计显示，上半年武汉市商品房销量逾6万套，其中商品住房达4.9万套。其中，在户型方面，今年上半年，小两房和小三房大规模上市，赠送面积越来越大。7月-8月，武汉有近20个楼盘主推小两房和小三房，供应量达2000套左右。
在土地市场方面，6月30日，武汉今年上半年最大规模土地拍卖平淡收场，20宗、约2000亩地拍得70.11亿元。据了解，今年上半年，武汉累计出让土地554万平方米，总成交金额330亿元，中海、招商地产首次登陆武汉。
买不起与买不了
“房子不是你想买就能买，当初让你去买房，你总不愿来，如今房价涨起来，限购又出来，让我后悔，让我明白，让我很无奈……”网络上流传着这样一首改编版的《爱情买卖》。
其中提到的“限购”，是今年上半年楼市的最热关键词之一。“你有没有被限购”，这是当前售楼员常问购房者的一句话。
1月26日，“新国八条”正式出台，为今年房地产市场定下基调，标志着楼市全面进入“限时代”。
此后，限购、限贷政策步步深入，各地传出购房者“假离婚”而规避“限购令”的段子，而市场上更是出现了五花八门的逃脱限购的方法。
在限购令执行初期，很多购房者交了首付后才查出没有购房资格，出现了一波“被退房”潮。与此同时，由于限贷令的出台，银行之前承诺的房贷85折优惠被取消，部分购房者损失惨重。
在住宅被“限购”之外，商用物业上半年因“限”得福。其中，上半年，武汉商业地产项目，成交价格同比增长10.44%，写字楼成交量同比增长77%，成交价格同比增长40.9%。目前，万科[简介最新动态]、金地[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、绿地等房企均转战商业地产。
上半年，福星惠誉在白沙洲黄家湖大学城的“东澜岸”项目，打出“超小精装，不限购”的广告语。当时，这种32平方米起的精装公寓，得到了市场的认可。与此同时，南国·北都SOHO、水岸国际等楼盘也逆市飘红。克而瑞数据显示，今年上半年，一房房源成交6644套。
据克而瑞推算，武汉楼市中受限购令直接影响的购房者，占据总体成交结构的25%。
此外，房管部门通过控制预售许可证的审批来达到“限价”的目标。5月中旬，盘龙城某楼盘的开发商抱怨说，“去年的成交均价4900元/平方米，而今年报批时只能卖5000元/平方米。物价都在上涨，却不让房子涨。”
上半年，商业地产可谓如鱼得水。下半年，南国首义汇、万达集团的武汉中央文化区等将推出高端商业项目。
在写字楼市场上，在售写字楼集中在光谷和武昌中心区，汉口与汉阳在售项目相对稀少。新浪商业地产武汉频道认为，武汉写字楼价格两级分化严重，差价巨大。其中，品牌高端，环境舒适的大面积甲级写字楼、企业独栋是写字楼未来发展的趋势。
而别墅市场上，市中心豪宅开始分流郊区别墅购买人群。
涨与跌
楼市“下半场”该怎么走？
在日前的博鳌房地产论坛上，多数专家认为，今年年底将是买房的好时机。
7月11日，万科企业股份有限公司董事长王石在新加坡的一次会议上预测，虽然有迹象显示中国一些主要城市的房地产走软，但中国政府仍将大力控制房地产价格。
对于武汉市场而言，克而瑞预计下半年，在成交量萎缩，供应量增加的背景下，武汉房价将下滑8%左右。
“小于40%的商品房供应量集中在上半年。”克而瑞华中区总经理吴洋表示，盘龙城、大后湖、四新、白沙洲等4个板块，由于城市功能的完善，未来房价预期增加。
与此同时，该机构预测武汉房企今年销售金额前三甲，依次是武汉万科销售100亿元、福星惠誉80亿元、武汉保利68亿元；供应面积前三甲，分别是武汉万科销售101万平方米，武汉保利95万平方米，福星惠誉80万平方米，前三甲供应总量占全市总供应量的20%。
但地产商任志强7月12日在微博中说：“全世界没有任何一个国家，在经济保持8%以上增长时，房地产会出现降价”。
从房地产格局而言，市场也出现了微妙变化。去年，只有万科一家销售收入突破千亿大关。
而据目前的半年销售业绩推算，万达与恒 大将有可能加入“千亿”军团。此外，中海、保利也将直逼千亿。
据了解，今年上半年，万科实现销售644.2亿元；万达实现销售收入618.2亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%；恒 大地产销售收入423亿元，完成全年销售目标的60.5%。
为什么一边是严厉的房地产调控政策，一边是龙头房企销售高速增长？
或许这与它们能顺应调控带来的市场变化，通过合理定价、加快出货速度。同时它们在全国布局也分散了调控带来的压力，在今年上半年楼市中，二、三线城市的表现好于一线城市，中西部城市又好于东部和沿海城市。
与此同时，中小房企却身处水深火热，遭遇洗牌危机。在政策调控的助推下，“大鱼吃小鱼”或将愈演愈烈。
松与紧
4月31日，中房集团[简介最新动态]理事长孟晓苏表示，下半年楼市将清醒。“现在老百姓在等，开发商也在等，大不了再扛一段时间。”
而这一扛，就是两个多月，武汉的房价还是没降。
对于下半年的政策走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，严厉的楼市宏观调控政策不会放松。目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。因此，在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的前提下放松调控政策，那么楼市依旧面临着报复性反弹的风险。
而据《21世纪经济报道》文章指出，通胀形势已经影响到房地产调控。一位接近住建部的人士表示，房地产调控政策不会放松，有关部门一直在收集和研究最新的情况，加强政策储备，防止房地产市场大起大落。
克而瑞华中区总经理吴洋认为，在“保增长、防通胀、降房价”三者之间，政府会走暂时牺牲增长速度来规范房地产市场。可见，即使市场发生转变，大规模的救市行动将不会出现。目前来看，房地产调控政策储备了“后手”，但短期将以维持市场稳定为主，“三季度看销量，四季度看政策”。
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