7月6日，在一片争议声中，今年第三次加息悄然而至，一年期存贷款基准利率分别升至3.5%和6.56%。与此同时，经过连续12次上调后，银行存款准备金率已经达到创纪录高位的21.5%。而6月份的CPI数据达到自2008年7月份以来的最高值6.4%。
种种迹象显示，市场仍然深陷在货币紧缩周期内，在上半年房地产行业的销售业绩并不甚乐观的情况下，房地产企业资金链日益趋紧的现实，迫使各类房企必须积极调整，以面对下半年残酷的市场。
年内第三次加息
7月6日晚间，中国人民银行宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存贷款基准利率分别升至3.5%和6.56%。这是央行今年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。
7月9日，国家统计局公布了6月份全国居民消费价格指数(CPI)，同比上涨6.4%，这是继3月份CPI连续“破5”后首次“破6”，也是自36个月来的最高值。
与此同时，经过连续12次上调后，银行存款准备金率已经达到创纪录高位的21.5%。 显然，紧缩的银根并没有迹象松动。经过14个月的严厉调控，不少房企寄希望于调控政策的适度宽松，但依然没有迹象。
近日，国务院总理温家宝在经济形势座谈会上再次重申要坚定不移地落实房地产市场调控政策。同时，国家相关部委连续发出两个事关公租房建设和房地产交易秩序规范的通知，预示调控政策力度仍将延续。
资金链空前紧张
北京贝塔咨询中心的数据显示，从沪深两市共127家上市房企2010年年报数据来看，剔除ST企业，118家上市房企平均资产负债率为60.92%，其中有40家上市房企资产负债率超过70%。同时，截至2010年底，行业平均的净借贷资本比上限降至43%，但上市公司实际的净借贷资本比却大幅升高至41%。
Wind统计亦显示，按照申万一级行业分类，截至7月11日，已发布中期业绩预告的45家上市房企中，仅有13家中期业绩预增，有5家扭亏，2家略增，中期业绩预喜的上市房企合计有20家，占比仅44%。同时，有9家公司业绩预减，5家略减，7家续亏，还有4家首亏。
与此同时，消费者的观望事态并未有所改变。
来自广发证券的数据显示，截至上周，11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。其中，北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，也创今年高点。一系列数据均揭示了在持续的严厉调控下，房地产行业面临的巨大风险。
八仙过海各显其能
加速推盘、以价换量基本已经成为市场共识，但如何在下半年竞争日益残酷的竞争中转身而出？不同的房企选择了不同的方向。
以“快进快出”为特点的万科、恒大继续深化高周转率的道路，而绿城、龙湖等以高端项目见长的上市公司则选择了海外融资之路。对于部分既无法通过融资获得现金又没有足够在售项目销售缓解资金的企业而言，只能出售待开发项目以缓解压力。部分中小企业甚至只能选择利息高昂的民间借贷以周转资金。
市场格局新一轮盘整已经来临，自然不乏手持重金等待收购扩张的地产大鳄们，如SOHO中国今年计划用于收购的资金就高达150亿元。
加速周转率逆市增长
薄利多销、快速周转已成为大型房企上半年业绩取得逆市增长主要的策略。中国房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。在分析大型房企上半年业绩逆市增长共同原因时，众多机构分析报告中都提到“周转率”。
对于任何一个企业，周转率和利润率总是驱动回报的两大核心要素。存货周转率代表了公司在存货上每一单位资金占用所支撑的业务规模，因此越高的存货周转率意味着资金的使用效率就越高，因为房地产公司的存货占据了资产的绝对比重。
对于房地产而言，存货周转率有着特殊的意义，北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》连续第4年联合推出地产上市公司综合实力排行榜显示，在繁荣时期(如2009年)，地产行业的存量资产周转率(合同销售金额/年初总资产)平均为0.45倍，这可以近似地理解为地产企业从支付土地款到完成预售平均需要27个月的时间；而在低谷年份(如2008年)，地产行业的存量资产周转率降低为0.27倍。换句话说，由于销售周期的延长，地产企业收回现金的时间延长为44个月(2010年平均32个月)。
从今年上半年房企业绩来看，前10名的房企大鳄销售金额同比均出现了大幅增长，且增长率几乎都在50%以上，这体现在以恒大地产、万科集团以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业身上。
今年3月初，万科董事会秘书谭华杰在接受媒体采访时表示，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘”，选择快速周转的策略。快速周转意味着可以用尽可能少的土地占用，实现尽可能多的住房供应；同时，周转率的提升也有利于提高股东的回报水平。据他介绍，2010年万科按照销售口径计算的资产周转率已经达到历史最高水平。
万科、恒大以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正进一步加快周转速度，而不少以中高端物业开发为主的企业，也开始积极向高周转靠拢。这方面表现最突出的是中海地产。据了解，今年以来，中海地产在多个一线城市降价快销，5月份更是创下了单月超过100亿的纪录。
中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，高周转率是应对金融紧缩最有效的方法，而高周转之所以能实现，是因为目前中国房地产仍存在巨大的需求。一方面，房子仍被认为是最具保值能力的资产，另一方面，调控对二三线城市影响不大，导致大量投资需求涌入，这使得开发商降价促销有良好效果，让高周转率成为可能。
经典案例
在港上市的恒大地产集团本周召开业绩发布会，宣布上半年销售业绩同比增一倍，达423.2亿元，销售面积611.7万平方米，列国内房企第一。这两项数据比去年同期分别增长了101.7%和83.2%。
恒大从2004年就开始深耕二线城市，斥巨资布局升值潜力大的高增长区域。在二线城市获得成功后，恒大又将目光瞄准三线市场，并于2010年3月大规模进入三线城市，目前已经逐渐迎来收获期。
主打二三线城市的恒大采取“快销售、高周转”策略。今年上半年，恒大推售新盘总数达89个。下半年，恒大计划每月将推售10至12个新盘，下半年累计推售新盘60至70个。从拿地到销售，恒大的平均周期为8个月。
恒大集团董事局主席许家印表示，2011年上半年，恒大总的在售项目共89个，其中2010年年底已在售项目56个，2011年1-6月新开盘项目33个。销售到交楼通常是不一样的，比如说别墅，从销售到交楼通常一年就可以了。比如说11层的洋房，从销售到交楼一年半也差不多了，32层的高层可能在两年内，通常是销售到交楼的合同签订的期限是两年时间，大概是按照32层高楼计算。
海外融资 屡创新高
关键词：规模与品种并进
自2011年1月起，多家大型上市房企纷纷启动海外融资。目前这些企业的融资规模超过1000亿元，几乎为去年560亿元融资额的两倍。利率高、年限长以及新型的合成债发债方式，成为今年开发商海外融资的几大特色。
比如，瑞安房地产今年融资35亿元，利率都维持在9.25%-13%；碧桂园2月发行优先票据9亿美元，利率为11.13%。在时间期限方面，几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后，可以看出开发商为资金链安全已做长期的打算。另外，合成债指的是以人民币标价、以美元结算的债券，是一种目前将内地融资需求与海外投资需求联结起来的最适合的方式。
-代表企业
恒大地产、龙湖地产、碧桂园等
恒大地产在今年1月19日发行两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券，共募集92.5亿元，票面息率分别为7.5%和9.25%；雅居乐4月发行5年期可换股债券32.3亿元，利率4%；龙湖地产3月发行5年期优先票据48.5亿元，利率9.50%。
此外，远洋地产5月发行5年期永久性次级债券25.9亿元；万科4月进行海外合作融资，金额达44.2亿元；香港新鸿基4月获得5年期海外贷款139.2亿元。
收购并购潮
关键词：“卖儿卖女”图自救
在市场成交量极度低迷、资金链承压且融资成本高企的背景下，与大型房地产企业融资渠道相对宽泛相比，中小房企的日子更不好过。日前，在产权交易市场上，面临资金压力的中小开发商再现卖地、卖股权进行“自救”的局面。
市场人士认为，目前房地产行业整体已接近负债上限，20%-30%的企业面临被迫出局的窘境。如果明年信贷政策继续从紧，可能还会有更多企业破产、清场。房地产行业的并购正以“密集小火力”保持冲锋的势头。
-代表企业
大龙地产
7月6日，大龙地产在北京产权交易所公开挂牌，以总价8.2亿元转让旗下北京京洋房地产公司93.45%股权及相关债权。
资料显示，京洋房地产公司成立于1999年，大龙地产持股93.45%。京洋公司开发项目位于北京市东城区王府井大街黄土岗危改小区内，该项目地上拆迁已进行完毕，已具备水、电、道路“三通”的条件，基本完成土地平整。挂牌转让股权后，意味着大龙地产将退出王府井项目的开发建设。在无土地储备背景下转让如此金贵地块，业内认为这是大龙地产的“断臂自救”之举。
记者从北京产权交易所发现，在近期挂牌转让的房地产项目中，有几宗为匿名转让，譬如6月16日，北京某房地产开发有限责任公司出价6000万元转让其100%股权，该公司为民营企业，注册资本1000万元，名下的土地一级开发项目位于东北三环内，建筑规模为4.2万平方米；6月29日同样为民营企业的北京某公司，以1.5亿元整体转让北京经济技术开发区1号街区整条商业街。业内人士认为，上述转让很可能是公司为解资金困局，出售旗下优质项目和土地，或者将公司整个打包卖给大企业。
信托融资 大幅上涨
关键词：“屡教不改”
虽然近期关于监管部门叫停国内房地产信托的传言不断，但事实上，由于较高的收益率和庞大的市场需求，房地产信托规模仍在大幅上涨。
仅今年上半年，国内集合信托产品的规模达到2159亿元，其中投资于房地产领域的信托产品规模为890亿元，占全部集合信托产品的41.22%。房地产信托的平均收益率高达10.86%，在各类信托产品中处于明显领先地位。
-代表企业
融创中国、万达集团、绿城集团
继今年3月首次海外发债意外中止后，信托融资成为融创中国资金补仓的主要方式。6月20日，融创中国接连发布两则公告，宣布分别与大业信托及新华信托设立信托计划，为旗下北京昌平项目及重庆麓山项目融资近12亿元。增资完成后，融创中国对两项目持有股权分别由100%减少至51%及50%-52.17%。
根据公开数据显示，融创中国今年总购地开支预计为54.3亿元，项目总建筑费用为76.7亿元。但截至2010年末，公司手持现金仅42.5亿，其中3亿受限。据统计，今年上半年万达集团总共发行了10只信托产品，其中大部分为股权信托，部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元。而今年以前万达仅推出过一只信托产品，显然信托已成为万达今年新的主要融资渠道。
今年上半年，绿城集团相继与华融国际信托、中泰信托和北京国际信托合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿元。据不完全统计，今年前4个月绿城的信托融资量已达2010年整年的81%。
价格杠杆 起作用
关键词：以价换量
2011年过半，受限购政策影响，开发商的日子和往年相比，曾经的惬意不再。在购房者观望、市场不景气、连续三次加息、存款准备金率上调等因素的多方夹击下，开发商的资金链越发紧张，尽管财大气粗的国企、央企“不差钱”，但也多不到哪里去。在撬不动市场的时候，价格的杠杆往往能起到作用，于是，“以价换量”成为不少开发商共同的选择。业内专家表示，在此次加息背景下，更多现金流吃紧、资金链紧绷且目前销售状况并不理想的住宅项目将加入“以价换量”的行列。
-代表企业
中海地产
今年以来，选择“以价换量”的企业不在少数，而以楼市风向标著称的中海地产就是典型。2011年，中海地产取代了2008年率先开始全国降价的万科，成为“以价换量”的先锋，且该策略基本成为中海在各地项目的销售主线。
早在4月底，中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地打出降价旗号。4月30日，深圳中海地产推千套房源降价促销，1349套房源再次上演 “日光”神话。
同时，上海中海御景熙岸开盘当日售出的房屋单价2万-2.3万元/平方米，而其此前报价为2.6万元/平方米左右。另外，中海杭州几个项目也不例外，紫藤苑将精装改为毛坯，单价直降数千元，引起了“千人团购”。
中海地产用“以价换量”的策略顺利突围，成为少数几家在调控之下破冰的企业之一，在调控重压之下，观望情绪依然浓厚，而开发商率先降价不仅可促进成交，还能缓解资金压力，将更多的资金用于土地的储备上。
-其他企业
作为调控“重灾区”的通州，也有不少明智的项目率先降价。珠江国际公馆、华业东方玫瑰、瓜洲世家等企业不约而同地选择了降价这个“杀手锏”。6月29日，京洲世家项目推出了7.2折特惠房，很快就全部售罄。而像“北京ONE”这样死扛价格的项目前途并不明朗，在一些人士看来，该项目俨然已是“死盘”。
|
