40亿元！这是即将过去的7月，杭州主城区交出的土地成交金额成绩单。这应该算得上是今年比较好看的一个数字。
根据杭州市国土资源局公开出让信息显示，7月截至27日晚，杭州主城区共出让土地10宗，总出让面积263.8亩，预计可建总建筑面积41.4万平方米，最终成交金额40亿元，所有数据均创下今年以来新高。特别是出让金额，一个月就超过了整个上半年的50%。
难道，持续半年多的土地清冷场面即将结束？开发商拿地热情有所回升？
下这样的结论，显然还为时尚早。
2011年1-7月各月杭州城区土地出让情况表
指标\月份 一 二 三 四 五 六 七 合计
出让宗数 0 4 3 2 3 3 10 25
出让面积(亩) 0 200.3 83.4 33.4 163.2 132.5 263.8 876.5
可建面积(万方) 0 34.3 20.9 12.4 27.6 19.5 41.4 156.1
成交金额(亿元) 0 12.2 11.5 20.8 17 16 40 117.5
现象——争夺和流拍并存
7月的土地市场，激情与理性并存，争抢与流拍同在。
争抢的典型地块，是7月初成功出让的拱宸桥单元地块。这块土地总建筑面积只有11714平方米，非常迷你，同时需要至少配置10%保障房用地，根据常理，很难做好，应该很少有人问津，但事实是争夺者众，举牌的有11家开发商，不仅首次进入了保障房面积竞争环节，并且最后的保障房面积达到了32%的高比例，创下了杭州乃至全国保障房比例之最。
与此同时，同一天出让的另两宗土地也热力四射。其中，16号彭埠加油站地块溢价109%成交，17号下沙加油站溢价率更是高达164.6%。三块土地的热度，让不少没去现场观摩的人大呼可惜。
这种激战场面在下一场土地拍卖现场得以延续。在7月14日举行的土地拍卖会上，位于城东新城板块的19号地块经过了31轮竞价，与之紧邻的20号地块经过11轮竞价，才最终成交，两宗地块的溢价率分别达到了21.33%和28.95%。
但跟上一次土地拍卖不同，这次出让要冷静许多。业内人士评价，虽然竞价过程比较漫长，但开发商加价幅度都不大，抱着能省一点是一点的想法，最后的溢价幅度不算高，也说明了这一点。
不过值得一提的是，虽然7月土地市场表现有所回暖，但从整年的情况来分析，显然数据还是不怎么好看。根据统计，2011年1-7月，杭州主城区共出让土地25宗，与2010年同期相比，减少29%；成交总面积为584319平方米(约合876.5亩)，同比减少44%；成交金额117.5亿元，同比减少53%。
据住在杭州网统计，2011年上半年，浙江省流拍的土地共计121宗，流拍土地总面积共计3262304平方米，约合4893亩，总可建面积约为683万平方米。其中，温州共有30宗土地流拍。另外，14宗土地发生两次以上流拍(包含两次)。
而在杭州，虽然主城区土地还没有出现流拍现象，但萧山、余杭却已经屡有发生。据了解，今年杭州共有五宗地块流拍，其中余杭两宗，包括一宗商住、一宗商业；萧山三宗，包括两宗商住，一宗商业。说明开发商对土地市场的热情，已经发生了微妙的变化。
特点——温州、金华开发商扎堆进场
跟上半年相比，7月份开发商对土地的热情，无疑增加了不少。
比较明显的表现是，上半年杭州鲜有主流开发商出手，有些公司更是消失在土地出让会现场。但7月份，一些熟悉的身影开始出现。
特别是在7月14日的土地拍卖现场，杭州本地开发商更是集体发力，最终成交的4宗土地竞得单位，金纬、润丰、汇元、浙信和广宇联合体等，都位于杭州。与此同时，绿城等土地市场的拿地大户，也前来观战。
值得一提的是这些拿地开发商中隐含的国资成分。据了解，汇元房产为杭钢子公司紫元房产和汇华房产合作成立的项目公司，而浙信房产是浙江省国际信托投资公司的全资子公司。
当然，7月杭州土地市场的主角，还不是本地开发商。比如拿下拱宸桥单元地块的为温州天元房地产开发有限公司，这也是今年温州资本第三次在杭州主城区拿地。而7月19日三宗土地的竞得者东欣房产、楼厦实业和中天房产，居然都来自金华，实在是有些让人意外。
7月出让的土地面积都不大，最大的一块也仅30196平方米，为滨江区的威陵钢家具厂(1)地块，可建面积约13万平方米。总价最高的为11.5亿元，最便宜的仅5200万元。地块面积小、总价低，加上楼市调控让本地开发商拿地热情骤减，显然让区域资本有了发挥的空间。
比如拱宸桥单元地块的拿地方，除了天元房产，其实更主要的出资方是杭州润华实业投资有限公司，这个公司之前涉及行业甚广，包括煤炭、五金、影视等等，在传统行业积累了不少资金，日后还准备进军影视界等文化领域，打造文化地产，急需在杭州建立一个能够代表企业形象的总部基地，所以心态比较好，并不把盈利放在首位，不惜代价拿下了这块土地。
背景——开发商资金链紧张已是不争事实
那么，7月土地热度能否延续？
很显然，以限购限贷为特征的这轮史上最严厉的调控政策，让几乎所有的地产公司都受到打击。根据中原地产在对招保万金等十家大型地产企业分析的基础上得出的半年度报告结果显示，今年3月份以来，楼市供应量逐月增加，最近两月供应量环比上月上升幅度均在三至四成之间。而十大房企在售项目的库存量约1600万平方米，较年初增加28%。
与此同时，今年以来大型房企明显放慢了拿地的节奏。十家房企共花费购地款762亿元，较去年同期减少17%；购地可建面积3316万平方米，与去年同期基本持平。今年上半年，十家房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例为28%，而去年同期这一水平为57%。说明开发商在拿地策略上，已经更为慎重。
也难怪开发商要如此小心。现实中，开发商资金链紧张已经是不争的事实。有关分析人士指出，即使是大型房企，如果今年的合约销售金额较2010年下滑20%，10大地产企业中9家的资金流在今年下半年内将会出现“入不敷出”的情况，甚至会有开发商出现资金链断裂的风险。特别是资信能力不高的中小开发商，因为融资能力差或者融资成本高昂，形势更加严峻。
在杭州，开发商的资金链状况同样不容乐观。根据有关数据，一些上市公司上半年净利润比去年同期下降幅度为30%—60%，许多公司的销售额仅完成了全年计划的30%甚至更少。这让开发商在用钱上面，显得前所未有地谨慎。
杭州一位品牌开发商负责人表示，如果政策继续不放松，按照目前的行情下去，很多公司恐怕很难撑过今年四季度，到了明年，那更会哀鸿遍野。提到拿地，他说虽然相对来说公司的资金状况还可以，但今年应该不会拿地。值得一提的是，该公司之前是杭州楼市拿地比较积极的开发商之一。
“照现在的状况，杭州的地价肯定会更便宜，但现在却还不是很明显，还是先等等。”他说。
从这个角度来说，接下来杭州土地市场能否延续7月热度，还很难说。
|
