记者从北京市房地产交易管理网获悉，截至7月28日，北京新房库存量仍然维持在近11万套，居今年以来高位。对此，业内人士纷纷表示，以北京上半年成交速度来看，目前楼市库存可供销售近15个月，明年一季度楼市将迎来供应井喷。
北京楼市库存压力较大
据某机构调查统计，按照上半年京楼市的存销比14.8计算，即在无新开盘的情况下，北京目前房源仍可供销售近15个月。对此，某地产机构总监张大伟表示，北京楼市商品房库存积压已十分严重。
另据记者了解，除北京外，其它一线城市也不乐观。据统计，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积783.9万平方米；广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。另外，石家庄、郑州等二三线城市库存量也在逐步攀升。
张大伟表示，库存上升体现了调控政策效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。在量、价、供、求等左右楼市大局的几个基本因素中，市场呈现出了一、二线城市楼市均处于萎缩状态的信号。
世联地产(002285,股吧)华北策略资源中心总经理刘春岩分析，目前来看今年的调控不会放松，而且随着限购令推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在供应量、需求这些环节仍然将释放价格调整的信号。与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷压力。
据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等全国40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米。
分析人士表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，楼市正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。“预计促销和降价会被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大。”某房地产机构市场研究院院长陈亮说。
7月中上旬北京楼市成交量同比涨56%
记者从北京市房地产交易管理网数据统计，7月中上旬商品房（不含保障房）住宅签约5223套，较6月同期上涨56%。业内人士认为，成交量出现较大涨幅，说明近期开发商的资金回笼较为可观，一定程度上缓解了资金压力，但这并不意味着销售难度的下降。
据某房地产机构近期发布的一份报告称，7月中上旬，新开期房住宅项目销售金额达到60.4亿元，几乎与6月全月销售金额持平，约为上半年新开期房住宅销售金额的25%。其中12个房企的销售金额过亿，中铁地产达13.3亿元，超过上月万科的13亿元居首。另外，中低端项目的销售业绩比重为51%，较6月上涨9%。
据该报告统计，7月上中旬，北京楼市成交项目集中在几个大型房地产开发项目中，其中，中铁地产、融创地产、招商地产(000024,股吧)、中海地产、万科集团、北京城建(600266,股吧)的项目，在7月份纷纷取得了较好的销售业绩，占据约70%的市场份额。
另据某房地产机构统计，今年以来郊区新盘集中入市，但至今平均签约率仅为41%，较城区低17%。业内人士分析认为，郊区项目的供应与签约显著不对等，意味着当前库存量的高涨主要体现在今年郊区库存增长量。
上述房地产机构分析师张月认为，调控政策出台至今，全市商品房库存量增加13863套，其中75%来源于近郊区库存量的上涨，供应比重上涨15%-25%，但售价平均为19645元/平方米，和调控前19912元/平方米相比，并未出现实质下降，消费者观望情绪仍高。因此，纵观上半年和7月份成交情况，郊区住宅滞销现象较为严重。
张月表示，下半年商品房供应将以近郊中低端住宅为主，新入市项目销售面临较大竞争压力，或会在价格、品质、配套设施等多方面向购房者预期靠拢。而在售近郊楼盘多数签约率未过半，将成为下半年在京房企资金回笼的主体，价格下降可能性较大。
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