经济适用房买卖合同效力浅析

我国的经济适用房建设始于1991年，当年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”，经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是为中低收入家庭承受能力建设的具有社会保障性质的商品房。近20年间，我国兴建了大量的经济适用房，缓解了城市低收入阶层住房问题，并在一定程度上缓解房价上涨的压力。北京统计局资料显示：2005年北京市306万平方米的经济适用房将整个京城商品住宅均价拉低了278元。尽管存在经济适用房非法转卖、房主开豪车、违规出租等问题，但经济适用房的作用十分重要。经济适用房作为一种资产，它存在流动的必要性，在房价高涨的情况下，其拥有者也具有变现和获利的冲动，所以在全国各地经济适用房的交易大量涌现，交易中的纠纷也不断出现，经济适用房买卖合同效力也困扰着交易的双方，如何解决合同效力呢？

一、经济适用房的性质

《经济适用住房管理办法》第二条规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。
经济适用房购房人对所购房屋只拥有有限产权，其占有、使用、收益、处分的权能就受到一定限制，这明显表现在出租获利和买卖套现上，经济适用住房不得出租，购买经济适用住房在取得契税完税凭证或房屋所有权证不满5年时，不得直接上市交易。 另外，经济适用房产权人必须严格遵守《经济适用住房管理办法》和国家法律法规有关经济适用房的所有规定，否则有关部门有权依法进行查处，甚至可以收回违法使用的经济适用房。

二、目前经济适用房买卖的方式

在2008年4月8日以前，未满五年的经济适用房的产权人可以将房产出售给任何有购买经济适用房资格的人，满五年的经济适用住房出售时，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。

2008年4月8日，北京市建委会同市国土局、市发改委、市财政局等部门联合下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，本市已购经济适用住房上市交易以2008年4月8日为“分水岭”，实行“新房新办法，老房老办法”：

1、 2008年4月8日以前签订购房合同的已购经济适用住房可以上市交易：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，男方婚育证明格式。确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。 购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。

2、2008年4月8日以后签订购房合同的已购经济适用住房按以下规则进行：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。

现实中，经济适用房在五年内出售多采用买方向产权人缴付大部分房款，待经济适用房满五年后，再进行过户的方式，但是这种交易并不能像正常的商品房交易那样卖方公证委托买方进行过户，公证处不办理经济适用房未满五年的交易委托公证的原因就在于公证处意识到了经济适用房未满五年交易的法律障碍。

三、目前经济适用房买卖合同效力存在以下问题：

1、 经济适用房在满五年后出售，政府没有行使优先购买权，合同有效吗？

2、 经济适用房在五年内按市场价格上市出售，但是出售方在经济适用房未满五年后反悔，合同有效吗？

3、 经济适用房在五年内按市场价格上市出售，但是出售方在经济适用房满五年后主张合同无效的，合同有效吗？

4、 经济适用房在满五年后出售，但在交易中，为了避税，双方将交易价格做低，买卖合同有效吗？

四、经济适用房买卖合同效力的认定：

合同是否有效应参照以下法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条　“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条　“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题，有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章，不是行政法规，但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号（十一）条也明文规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规，效力高于国务院部委的规章，且属于行政法规的强制性规定，违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售，应当认为是无效的。

从近几年来北京（如大兴及顺义）、黑龙江、河南省等地法院的判例看，经济适用住房未满5年按市场价格上市出售，多以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由被认定为买卖合同无效。也有个别案例认定，涉案房产交易时（2003年）没有无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定；而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效，最终认定购买经济适用住房不满5年买卖经济适用房的行为有效。

笔者认为，经济适用房在满五年后出售，政府行使优先购买权政府并无明确的细化规定，买卖双方只要达成合议，签订了买卖合同，该合同即为有效；经济适用房在满五年后出售，但在交易中出于避税目的，将交易价格做低，房屋买卖合同仍有效，但是应纳税方应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》补缴税款，并缴付滞纳金。

经济适用房未满五年内出售的合同效力问题有两种情况：

1、 经济适用房未满五年按市场价格上市出售，产权人提出确认合同无效之诉的，合同应为认定无效。

2、 经济适用房在未满五年内按市场价格上市出售，但是出售方在经济适用房满五年后提出合同无效之诉的，关于此类合同的效力在实践中争议较大，有人认为合同有效，理由是此类合同的效力已在起诉前“矫正了”，应为有效；有人认为合同无效，理由是，此类合同违反了国家的强制性规定应被认定为买卖合同无效。笔者赞同第二种意见，合同无效。

关于经济适用房买卖合同效力，还存在经济适用房性质的认定问题，有的房产属于单位集资合作建房，此类房产是什么性质呢？依据《经济适用住房管理办法》第三十五条“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”所以单位集资合作建房的买卖规则也等同于经济适用房买卖规则。

   从笔者办理的经济适用房买卖案件及其他相关案例看看，单位集资合作建房在五年内按市场价格上市出售，也会被法院认定无效；经济适用房在五年内按市场价格上市出售被认定为无效的居多。

综上，经济适用住房的产权人只享有有限产权，在购得经济适用住房时，产权人已享受了国家的补助和扶持，在出售时应当严格按照经济适用房相关法规进行；购房人更应意识到房产交易金额较大，不可贪图小利而购买有限产权不动产。正如卢梭所言“服从法律：无论是我或任何人都不能摆脱法律的光荣的束缚。”　在法制化的今天，我们的所有行为必须依法进行。

注：该论文发表于《金融危机之后律师商事业务的新探索》一书，北京大学出版社。版权所有，不得转载！