违约纠纷频现 房产新政是否属“不可抗力”

　　新闻背景 4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出10条举措，被业内称为房地产“新国十条”，其中引人关注的是提高了二套房、三套房的贷款门槛。记者了解到，“新国十条”出台后，一些地方政府随之出台更为细化的配套措施，各地商品房合同纠纷有所上升，其中，基于政策变化引发的商品房合同纠纷较为普遍。一些购房者因首付款难筹、贷款难批等原因要求与开发商解除购房合同并退还定金，而开发商往往以购房者违约为由不愿退还定金，双方对房产新政是否界定为不可抗力存在较大争议。

　　分析————

　　3种原因致违约纠纷频现

　　“新国十条”出台后，一些购房者因各种原因要求与开发商解除购房合同，从而引发纠纷。从各地工商机关、消费者组织受理的申(投)诉、咨询统计情况看，主要有3种原因导致解约纠纷频现。

　　一是首付比例提高超出预算。广东省佛山市购房者文女士已有一套房。今年4月，她以银行按揭的方式与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，总房款110万多元，首期支付了20%的房款20多万元。不久，“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50%。文女士筹不到这么多钱，打算解除合同。开发商不同意，要求她继续履行合同，如果违约，要其支付总房款12%的违约金。

　　二是房贷停止办理。福建省福州市购房者吴先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国十条”出台后，福州市各银行暂停发放三套房贷款。吴先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，事实上婚育证明格式。开发商对买方所付定金不予退还。

　　三是异地购房无法获得贷款。江西省的李先生来福建省厦门市工作不到1年时间。前不久，李先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。“新国十条”出台后，福建省要求外地购房者需提供当地税收和社保1年期缴纳凭证。因提交不出上述凭证，李先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。

　　交锋————

　　上述纠纷中，学习婚育证明格式。购房者多半以房产新政是不可抗力为由要求解约并退回定金，而开发商则称购房者违约，定金不退。那么，国家房产新政对合同的影响，是否属于不可抗力，即“不可归责于当事人双方的事由”呢?对此，有关律师、专家看法不一。

　　政策变化属于不可抗力

　　福建世好律师事务所律师郑少芬认为，新政的出台可视为不可抗力。因为房产政策的调整不为开发商或者购房者意志转移，政策调整导致合同无法履行，双方当事人均无过错。根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　广东三正律师事务所律师认为，国家房产政策变化导致无法履行合同，属于不可抗力，可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”;第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

　　政策调整难为不可抗力

　　福建宽达律师事务所律师白奇龙认为，房贷政策调整较难以界定为不可抗力。如果是房屋质量问题，购房者可以无条件退房，但是支付能力方面的原因，除非合同已作出约定，否则只能由购房者自己承担违约责任。比如贷款审批，开发商只是帮助购房者申请银行贷款，购房者才是贷款申请人，如果购房者是在新政之后申请贷款，仅因支付能力方面的原因要求解除合同，那么，购房者则应承担违约责任。如果支付了定金，婚育证明怎么写。开发商可以不退。

　　广东华勋律师事务所律师蔡光波认为，房产政策的调整，不适用最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条有关“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的规定。蔡光波说，在商品房交易中，不能将贷款作为合同成立或履行的条件。买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在同意和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付部分房款时，应预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形;合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，贷款也并不是买房的唯一支付途径。通过其他合理途径筹措资金，也是买方避免贷款不能办理带来的风险所应当考虑的方法之一，不一定非要解除房屋买卖合同。银行能否同意足额贷款给买房人并非商品房交易的必要条件，商品房买卖合同既然是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同，不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。

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