房产转让纠纷的代理词

作者:石社轩 时间:2010-12-25 查看(383) 评论(0)

河南震世律师事务所依法接受惠**的委托，就史**起诉惠**、要求确认合同效力一案，指派我担任惠**诉讼代理人。现根据本案的事实及有关规定，发表如下代理意见：

一、本案不属于法院受理范围。

本案中原被告双方均是同一单位职工。协议转让是集资房购买名额的内部转让。本案协议签订时，集资房还处于筹建中。集资购房名额确认，依据当时国家、建设部、南阳市的有关政策，结合职工的岗位、职称、工龄及其他因素，由单位综合确定，已获的集资名额内部转让问题也应由单位确定，这属于建房单位的内部行政事务，职工不服单位的决定，可以申请房管部门确认。依据1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）第三项：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围……。” 代理人认为。本案不属人民法院受案范围。

二、协议不适用《城市房地产管理法》。解除劳动合同。

、协议是集资购房合同的概括转让协议，不是房地产转让协议。在签订协议时，集资房还处于筹建中，集资房房地产还不存在，原告不可能在此时转让房地产。原告只有一个集资购房名额，没有其他权益。协议的核心内容是：被告交付原告1万元，原告收回集资押金，将集资名额转让给被告。被告继续承担原告在集资合同中的义务，享受原告在集资合同中的权利。 协议是集资购房合同概括 转让协议，属于合同的转让， 不是房地产的转让 。根据《合同法》第88条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”单位接受了被告的集资款，为被告出具了同意转让的证明，符合《合同法》88条。该协议应按《合同法》处理。《城市房地产管理法》不适用。

2不适用《城市房地产管理法》。

集资房是典型的政策房。 不规范，河南省房改办专门下发通知（豫房改办（2004）5号）要求“其审批程序、建房标准、集资条件、出售价格、审批确权等按照国家和省市有关房改政策规定执行”。南阳市住房委员会办公室《关于加强驻宛“两属”企业集资建房管理的通知》中明确：“按照国家、省市房改政策规定，驻宛两属企业的集资建房，其审批程序、建房标准、集资条件、出售价格、审批确权等应严格按照南阳市标准，按照市政府的相关规定和《南阳市集资建房管理办法》执行。2004年10月1日 《南阳市城镇住宅建设管理暂行办法》第7条“ 住宅建设应符合下列要求：（一）商品住宅的开发建设应按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定执行；（二）经济适用住房开发建设应按照国家建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行联合印发的《经济适用住房管理办法》（建住房［2004］77号）的规定执行”。 国家建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行联合印发的《经济适用住房管理办法》（建住房［2004］77号）第3条“从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法”。由上述材料可以看出，本案有很强的政策性，是执行房改政策集资建房引起的纠纷，应当由有关部门按政策解决《城市房地产管理法》不存在冲突的基础三、协议是有效协议

集资购房名额是一个单位根据建房当时国家的有关政策、本单位的职工人数、职工的岗位、工龄等诸多因素综合确定出来的一种具有福利性质的权利，具有可转让性。由于职工单位流动，职工经济能力会，不允许内部转让会导致集资房不能按时完工，所以每个单位集资房都有集资购房名额内部转让。这种内部转让也是尊重职工意愿、保证集资房资金及时到位，保证集资房建设顺利完的必要条件。本案中原被告均属同一单位职工，他们有同等的参加集资购房的权利能力，单位内部的集资购房名额转让，不是房产的转让，更不是房地产上市交易、不影响单位的优先购买权、不会引起存在于房产中的福利的流失，不违背政策转。只要当事人具有相应的民事权利能力，意思表示真实，建房单位同意认可，不违背法律法规强制性规定，法律应当支持。

综合上述，代理人认为，该案不属于法院的受案范围，双方争议事项不属于《城市房地产管理法》调整的事项，协议有效。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

以上意见，请法庭参考并采纳。

河南震世律师事务所石社轩