表见代理案例_法律知识

2007年5月，谢某之子尤某携三证(房屋所有权证、契证、土地使用权证)到杭州某房产代理有限公司委托出售其母亲位于杭州市西湖区窑背巷6号2单元室的房屋，挂牌价为58万元。高某从网上得知该信息后欲购买该房屋。2007年5月29日晚上7时左右，某房产代理有限公司员工带高某夫妇到窑背巷6号2单元室实地查看，当时由谢某本人进行接待。当晚，高某打电话给房产公司表示愿意购买此房屋，希望与房东进一步协商房价问题，于是房产公司通知尤某到房产公司协商此事，双方确定总房款为57.5万元。房产公司打电话联系谢某本人到公司签订《房屋居间转让意向协议》，谢某称时间太晚了(当时已经是晚上10时左右)，其年纪大了不便出门，先由他儿子代签协议。于是房产公司、高某及尤某共同签订了《房屋居间转让意向协议》，该协议约定:总房款为人民币57.5万元，房款的支付方式为贷款组合;高某为表示对房产公司居间提供房屋的购买诚意，支付购买该房的意向金元交由房产公司先行代为保管，同时高某授权房产公司如谢某同意高某提出的购买条件，则由房产公司代高某将该意向金作为购买该房的定金支付给谢某;谢某同意定金暂交房产公司保管，待谢某与高某签订正式的《房屋转让合同》后由房产公司将定金按三方约定的方式处理;在谢某签订本协议后，谢某方未能依约签订《房屋转让合同》，则谢某应向高某赔偿等同于双倍定金数额的损失;买卖双方基于以上条件已达成一致意见，双方同意于2007年6月30日之前到房产公司签订《杭州市房屋转让合同》;代理人尤某()全权代表产权人谢某的全部意见。该协议签定后，高某分别于2007年5月29日、30日支付了元意向金。协议签定后谢某多次要求与高某签订正式的《房屋转让合同》，但均被谢某拒绝。之后，高某得知谢某已将该房屋以61.8万元的价格出售给第三人。于是委托我所律师向杭州某区人民法院提起诉讼要求谢某返还元定金并按协议约定支付元违约金。【双方争议焦点】高某认为由谢某之子尤某签订的《房屋居间转让意向协议》对双方均具有约束力，谢某违返协议约定将房屋出售给第三人，应当按协议约定支付违约金。谢某辩称其子未经其授权与高某签订《房屋居间转让意向协议》，该协议对其不具有约束力，高某无权要求其返还定金及支付违约金。【律师代理意见】一、尤某系受被告即其母亲的委托出售位于窑背巷6号2单元室的房屋，尤某是以被告的名义与原告签订《房屋居间转让意向协议》，该协议的效力直接归属于被告。原告与尤某夫妇签订《房屋居间转让意向协议》前，由中介公司业务员胡某带领，原告曾到窑背巷对房屋进行实地查看，并与被告进行了简单的交流，当原告表示购买意向，想与被告进一步协商时，被告非常明确地说:具体情况与他儿子即尤某讲。而且该房屋是由其儿媳孙某到中介公司挂牌出售，当天看完房屋后，原告决定购买该房屋后，也是由中介公司工作人员联系到孙某，然后其夫妇过来与原告协商具体购房条件，而且这中间尤某夫妇还回家取三证即所有权证、契证、土地使用权证以便签订《房屋居间转让意向协议》。由此可以看出，虽然被告并没有签署书面的授权委托书，但被告授权其儿子出售房屋的意愿是非常明确的，根据《民法通则》第65条规定:授予代理权的形式可以用书面形式，也可以用口头形式。因此，代理人认为，尤某夫妇并没有私自出售房屋，而是基于其母亲的委托出售房屋，并与原告签订协议。二、退一步讲，即使被告未授予其儿子代理权，那么尤某夫妇的行为也已经构成表见代理直接对被告产生效力，不需要被告追认。《合同法》第49条对表见代理作出了明确规定:"行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。"，代理人认为，原告有 (责任编辑：admin)

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