为什么要研究房屋转让过程中的表见代理呢，首先我们要阐述一下表见代理是什么意思?

所谓表见代理，根据《民法通则》中的相关规定，表见代理是指行为人虽无代理权,但善意相对人客观上有充分理由相信行为人有代理权,并基于此信赖而与行为人为民事法律行为,其行为后果直接归属于被代理人的制度。说通俗一点就是说，一个人本来没有代理权，但是确使合同另一方有充分的理由相信这个人有代理权。这种现象在房屋买卖过程中表现的尤为突出，典型的是夫妻共同财产，或者家庭共同财产，由其中一人或两人在房屋买卖合同上签字甚至或者代签其他家庭成员的名字，事后由于其他原因比如房价上浮而反悔，以此为由要求确认合同无效，在目前我国房地产市场波动比较大的情况下，类似事件时有发生，那么法院对于这样的问题如何处理，对于保护真正购房人的利益还是很有借鉴意义的。下面我就结合案例，试对上述问题进行分析。

案情介绍:

韩思华系韩秀严父亲，两人是上海市某处房屋的产权人。2007年7月中旬，韩思华妻子以韩思华名义将该房产挂到某房间经济公司(下称中介)。8月16日，王先生和韩思华经中介居间后在《买卖意向金收据》上签名，明确同意王先生支付意向金3万元，若韩思华、韩秀严接受王先生购买上址房屋的条件，并签收意向金的，则该意向金转为定金。双方最迟在2007年8月30日之前到中介公司签订上址房屋的买卖合同。次日，韩思华在《定金协议及佣金确认书》上签名，明确上址房屋的转让金额为元，诈骗罪的构成要件。韩思华、韩秀严收到定金3万元。如韩思华、韩秀严在有效期内反悔，则应双倍返还定金。双方还约定在2007年9月6日上午10时在中介公司签订买卖合同，但由于韩思华、韩秀严于9月5日通知中介公司中止双方之间的协议，因此王先生函告韩思华、韩秀严双倍返还定金。韩思华、韩秀严收到该函后，韩思华代表韩秀严于次日在中介公司与王先生签订了有关系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，并提供了韩秀严的身份证原件，合同约定，韩思华、韩秀严于2007年9月30日前腾出该房屋并办理房屋过户手续，迟延15天以上的，王先生有权单方解除合同的，并可要求韩思华、韩秀严承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。

2007年10月初，韩思华、韩秀严接到王先生要求双方办理系争房屋过户手续的电话后，明确告知因为韩秀严不同意，所以系争房屋不再出售给王先生，在此期间房屋挂牌价格上涨13万左右。随后王先生委托律师提起诉讼。

另外，2007年9月7日，双方先后签订了两份有关系争房屋的买卖合同。http://www.hnfzb.gov.cn/a/falvzhuanti/zhapianzuidegouchengyaojian/2012/0109/340226.html。其中一份无条形码的合同先签订。双方在该份合同中对违约责任作出明确的约定。另外一份为有条形码的合同，该份合同中，没有明确双方的违约责任。这两份合同中韩秀严的签名均由韩思华代签的。

韩思华认为自己不应该承担责任，理由有是，第一该房产有其儿子份额，未经其儿子同意，买卖合同无效;第二，两份买卖合同中用于交易的第二套合同并未约定赔偿金;第三，赔偿金过高。

本案经过二审，最终法院认为韩思华的行为构成表见代理，合同合法有效，韩思华应当向王先生承担赔偿责任。

上海君拓律师事务所焦春伟律师评析:

本案是一起典型的表见代理的案件，其中还涉及了阴阳合同效力的认定和违约金是否过高的问题，具有很强的代表性，在此做如下分析。

一、本案的第一个焦点问题是，韩思华的行为是否构成表见代理。

对于表见代理的认定，法律规定很宽泛，仅仅指明另一方当事人有足够的理由相信即可，因此对于表见代理的认定大部分是事实上的分析和认定，具体到本案中，资金查询。我们认为韩思华的行为在下面几个方面足以让善意的第三人相信其有代理权。

首先，韩思华和韩秀严是父子关系，韩秀严目前未成家是在校大学生，而且该房屋是韩思华出资购买的，韩秀严并未实际出资。

其次，看着诈骗罪的构成要件。韩思华的售房行为经过了其妻子的认同，因为房屋挂牌是韩思华的妻子代韩思华办理的。

再次，在韩思华第一次反复不要卖房的时候，王先生分别发函给韩思华和韩秀严，目前两函均未退回，也可以说明韩秀严是知道父亲出卖房屋的事实的。

第四、没有任何证据显示韩秀严与其父亲韩思华之间有矛盾或者其他不当厉害冲突。

最后，在交易过程中韩思华提供了韩秀严身份证和户口本的原件。

上述理由足以让善意的王先生相信韩秀严已经委托其父亲韩思华出让该房屋，因此韩思华的行为已经构成表见代理，应该认定合同有效，既然合同有效那么关于违约责任的约定自然就是有效的。

二、两份合同中先前订立的合同中约定了违约责任而后订立的合同中未约定违约责任，韩思华主张适用第二份交到房地产中心的合同，王先生主张就违约责任应该适用第一份合同，双方各执一词，那么判断如何适用，首先应该判断为什么会出现阴阳合同，一般来讲阴阳合同的目的都是为了规避税收问题，阴合同为了规范双方的实际权利义务，阳合同仅为过户之用，因此基于这样的目的，我们可以判断实际上阴合同，也就是本案的第一份合同才是真正规范双方权利义务的真实合同，反映双方真实意思，而且两份合同对于违约责任的约定并没有矛盾之处，所以王先生主张依据前一份合同确定违约责任，是有理有据的。

三、关于违约金是否过高的问题，按照合同法的规定违约金过高可以申请降低，那么这个参照系数就是实际遭受的损失，对于本案来讲如果按照总金额的20%来确定那么就是14万多元，明显超出了王先生订立合同时可以预见到的损失，因此属于过高，现在韩思华要求降低，符合法律规定，也应该予以支持，具体降低的数额由法院酌情确定。