但是，该公司随后向温某披露如下事实:该房屋早在2002年12月已经出售给了公司关系户杨某，并出示了与杨某签订的《商品房买卖合同》，被告进一步向温某解释:关系户杨某只是名义上的业主，开发商仍是该1505房的真正权利人，并且房屋一直由开发商控制。如果温某愿意继续购买该1505房的话，那么开发商可以安排关系户杨某与温某直接签订《(二手)房屋买卖合约》，等到关系户杨某取得该房屋的房产证时，就可以按照二手楼的交易方式，为温某办理交易过户手续。北京经济适用房申请。同时，开发商温某提供了关系户杨某授权开发商员工全权处理该1505房的公证授权书原件，以此显示开发商可以全权处理该1505房。

温某相信了发展商的解释，同意继续交易。于是，2005年3月16日，温某与关系户杨某的公证代理人签署了《房屋买卖合约》

发展商为了彻底打消温某交易的顾虑，展示其诚意，于2005年3月18日向温某出具了一份《保证书》，承诺必能将该房屋产权转到该业主名下。发展商在保证书上盖章，关系户杨某的代理人也在保证书上签字确认。

至此，温某完全相信了发展商及关系户杨某的代理人，并于2005年3月21日向发展商交付了《房屋买卖合约》项下房款。

2005年3月22日，发展商将向房屋交付给了温某使用，至今已经4年半。

2009年，当温某要求杨某配合办理房屋过户手续时，不知是否由于房价涨幅惊人的缘故，关系户杨某竟然否认该房屋交易，声称:其仅仅是签署了《房屋买卖合约》而已，从未收到温某的任何房款，该《房屋买卖合约》从未正真履行，故不同意为温某办理房屋过户登记手续。

双方因此发生纠纷，温某向法院提出诉讼，要求关系户杨某继续履行《房屋买卖合约》，协助办理房屋过户登记手续。

在庭审中，关系户杨某辩称开发商擅自处分了自己的物业，自己也是受害人，对开发商收取温某的房款事实不予确认。

海珠区人民法院认为:开发商向原告温某提供了关系户杨某的公证书原件(授权出售房屋);开发商安排杨某的公证代理人与原告签署《房屋买卖合约》，发展商与该公证代理人一并向原告温某出具《保证书》，承诺必能将该房屋产权转到该业主名下;发展所收取楼款后，将房屋交付给原告温某使用至今已4年半，而杨某买下该房屋之后，从未办理收楼手续，对原告温某收楼入住使用房屋4年半从未提出异议。基于上述一系列事实，法院认定:原告温某作为合同相对人，有理由相信发展商以及杨某的代理人均得到了杨某的授权，有权代理杨某出售涉案房屋及收取房款。发展商收取房款、交付房屋的行为均为有效行为，对关系户杨某具有法律约束力。

最后法院判决:关系户杨某继续履行《房屋买卖合约》，协助办理房屋过户登记手续。

《中华人民共和国合同法》第四十九的规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这就是我们常说的"表见代理"。

一般而言，表见代理的成立要件有4点:

1、表见代理属于广义的无权代理，因此只能在代理人无权代理而从事代理行为的情况下发生。

2、相对人有合理的理由相信无权代理人有代理权。

3、相对人主观上是善意的、无过错的。

4、无权代理行为的发生与本人有关。

在本案中，温某04年底买的房，当时房价为35万，但现今房价的不断上升，该房屋的房价已经翻番，在此情况下，原业主杨某不愿意再继续履行合同，其主要事实依据就是没有书面授权发展商收取楼款，发展上属于擅自收取楼款，与杨某无关。

正是由于《合同法》设定的"表见代理"制度，使原告温某这种善意、无过错合同相对人的合法权益得到了法律保护。

所以，在签订任何协议时，一定要认真审核合同对方的签约资格(包括主体资格、权利资格)，收取、保管有关文件的原件，不要粗心大意而导致自己利益受到损害。