提要:以父亲的名义将房屋出售给他人，事后又以父亲不同意为理由拒绝履行合同，法院会作出什么样的判决?

案情:关先生的父亲是一位老人，在城区有一处房屋交由儿子关先生管理。2004年3月，关先生将该房屋出卖给一位姓时的女士。签购房协议时，关先生向时女士表示其代理父亲签协议，虽没有授权委托书，但关先生并了房屋产权证、父母的户口本及他本人的身份证，并保证房产出售后不出现家庭纠纷。约定价格为18万元，首付定金4000元。当天，时女士给付关先生4000元定金。10天后，关先生突然告知时女士，他的父亲不同意出售这套房屋，并退还时女士4000元定金。时女士起诉到法院。在一审法院时时女士称，关先生的行为给自己造成了很大的损失，要求关先生赔偿给付中介的5000元费用;承担违约责任，双倍返还定金8000元;赔偿因买房支出的咨询、误工损失、精神损失、汽油等费用共计3000元。在法庭上，关先生辩称，我出售房屋属实，但这处房子是我父亲的，出售房屋时没有征得父亲的同意，事后父亲又不予认可，所以这个协议应该是无效协议;定金4000元已返还给时女士，不同意给付中介费，可以适当给付时女士经济补偿200元。

一审法院认定，关先生与时女士签订的购房协议为无效协议。鉴于关先生同意给付时女士200元经济补偿，法院不持异议。于2004年6月判决关先生赔偿时女士经济损失200元，驳回时女士的其它诉讼请求。时女士不服，提出上诉。在二审法院审理过程中，时女士提出，她与关先生签订购房协议时，关先生出示了相关房屋产权证、他父母户口本原件及他本人的身份证。所以她认为，关先生的这些证件足以证明他有卖房的权利，足以让她相信关先生有代理权，关先生的代理行为应该是有效的;自己与关先生之间的合同及违约金条款约定都有效;关先生违约给她带来了经济损失，因此，要求关先生予以赔偿。二审法院认为，根据相关法律规定，关先生与时女士签订购房协议时，关先生出示了相关证件，而且双方在合同中写明了关先生是父亲的全权代理人，关先生的行为使时女士有理由相信他有代理权。因此，关先生的代理行为有效，他与时女士签订的购房协议也是有效的。关先生以父亲不同意卖房为由拒绝履行协议，构成违约。而双方在购房协议中约定，一方违约时，适用定金条款。因此时女士要求关先生双倍返还定金合法有据。时女士要求关先生赔偿她因购房而支出的中介费用5000元，也予支持。于是二审终审判决关先生赔偿时女士定金及经济损失9000元。

律师评述:合同法第四十九条规定，行为人没有代理权，而以被代理人签订合同时，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这就是合同法上的"表见代理"的规定。表见代理的特征是:无权代理人与被代理人有一定的联系，从而使善意的相对人有正当的理由相信无权代理人有代理权。所谓善意，是指相对人不知道或不应当知道无权代理人没有代理权，而根据无权代理人表面上与被代理人的某种联系，有理由相信他有代理权，以致使合同成立。表见代理的后果是合同的权利义务由被代理人享有和承担。法律关于便见代理的规定，是要保护善意的相对人，维护交易秩序。在本案中，关先生没有经其父亲授权而卖房，是无权代理，但是鉴于关先生与被代理人是父子关系，在签约时关先生出具了户口本等个人资料，因此时女士就有正当的理由相信关先生有代理权，因而他们签订的协议就被二审法院判决有效。这一案例提醒公民，在涉及亲属共同权利的买卖行为时应当在共同权利人的同意下方可实施，否则会带来不良的后果。