最新婚姻法司法解释（三）有关房产问题的条文解读

上月，新闻媒体公布了最高人民法院出台“《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）”的消息，又一次引发了人们对婚姻法的热议。正如淡淡今汐朋友的文章《突然之间，到处都在说新婚姻法》所提到：各种舆论都有看到，关键词“房子”“净身出户”“女方不公”“时代变化”之类。另外，也有朋友的文章认为这个“新婚姻法让女人很受伤”。
其实，最高法院出台的这个东西并不是新婚姻法。1950年5月1日，中央人民政府颁布实施了新中国第一部婚姻法；30年后，1980年9月10日全国人大通过第二部婚姻法；又过20多年，2001年4月28日，全国人大常委会通过对婚姻法的修订，就是人们所称的“新婚姻法”。这部51条的婚姻法，当然不可能解决日益复杂的婚姻关系问题，特别是不能解决每年数以十万计的婚姻家庭纠纷案件。于是，最高人民法院分别于2001年12月24日、2003年12月4日和2011年7月4日先后出台了3个关于婚姻法问题的司法解释。“《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）”，就是其中最新的一个。
最新的婚姻法司法解释（三）共有19条，涉及到宣告无效婚姻、亲子鉴定、子女抚养、生育问题、房产权属、财产分割等多方面的问题。可是，人们好象更热衷于讨论房产的归属问题。也难怪，房子升值太快，不仅离婚夫妻为房产打得不可开交，媒体上也经常披露父母和子女之间、兄弟姐妹之间、亲戚朋友之间，为了房产问题闹上法庭，甚至闹出人命官司的典型案例。所以，我在这篇文章中也主要解读一下最新婚姻法司法解释（三）中关于房产的有关问题：
解读一：关于房产赠与的撤销。司法解释（三）第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
在现实生活中，确实有些人为了达到结婚的目的，许诺结婚后要赠送洋房、别墅之类。可是，结婚以后就不兑现了。如果双方能够白头偕老，赠不赠与就没有意义了。可是，这种建立在财产关系基础上的婚姻，往往十分脆弱。婚姻很快就会亮起红灯，离婚率居高不下，而且处于低龄化的趋势。这个时候，如何保护当事人的利益？有人可能认为，既然承诺赠与，就不能够反悔，法律就不应该允许撤销。这样的话，就会出现一些为了骗取财产而结婚的情况，一旦房产到手，就离婚走人。对于赠与人，也是不公平的。而按照合同法第一百八十六条的规定处理，既肯定赠与在产权过户前可以撤销，又强调经过公证和具有道德意义的赠与则不能撤销。这样的规定，就比较严谨了。首先，如果赠与房产经过公证，一定是经过深思熟虑。赠与者明知公证后不能撤销，了解公证后即使离婚也不可能要回房产的风险，撤销就没有道理了。其次，有些赠与附有道德义务，比如年轻的妻子精心照顾年老病残的丈夫；多年作为家庭主妇抚养年幼的子女，赠与撤销母子就无家可归等等，这样的赠与也不能撤销。这样的规定，我觉得充分考虑了各种情况，没有对女方不公的问题。
解读二：关于啃老房产的归属。司法解释（三）第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
关于这种啃老性质的财产，司法解释（二）是这样规定的：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
这两种解释的不同之处，是司法解释（三）将婚后由一方父母出资为子女购买的房产，视为只对自己子女的赠与。而司法解释（二）则规定这种情况为对夫妻双方的赠与。我认为，前者更加符合中国国情。现在有一种开玩笑的说法：生女孩是“招商银行”，生男孩是“投资银行”。父母投资是可以的，如果投资没有得到任何回报，很短时间双方就又离异了，父母投资的房产又被女方分走，是没有力量再投资为子女购买房产的了。
司法解释（三）还进一步规定了由双方父母出资购买不动产，按照出资份额共有，就更加人性化和更加科学了。因为谈到净身出门问题，其实现在都是独生子女，很多女方家庭比男方家庭更加富有，而且女方父母的房产最终也会由独生子女去继承，男女双方不一定是谁住谁家的房子，谁会净身出门都不好说。所以划分清楚双方财产的份额，应该对男女双方都是公平的。
解读三：关于一方首付后共同还贷的房产。司法解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
对于这一规定，误解的人很多。以为产权登记给首付方，房子就与另一方没有关系了，离婚时另一方只能“净身出门”，这样太不公平。其实，这是完全曲解了司法解释。司法解释（三）的规定十分清楚，离婚时对该房产双方要“协议处理”，“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。”比如，一套房子首付50万元，此后共同还贷100万元。那么，首付方只能有三分之一的权利，对于剩余的三分之二包括增值部分，均由双方共同享有。这难道还不公平吗？如果当初在房价很低的时候，他没有付首付买下房子，你结婚后再付首付房价已经涨得一塌糊涂了，你根本买不起房子了，一直住出租屋，那才真正叫“净身出门”呢！
解读四：关于共同共有房产的处置。司法解释（三）第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
在我国，即使是婚后共有的房产，也很少有人把房子登记在夫妻双方的名下。有些败家子就利用这一漏洞，偷偷把房子卖了。如果法律不这样规定，丈夫卖了房子，妻子看到房价涨了，就去宣布卖房无效。对于没有过错的买房人来说就太不公平了。所以法律规定，不能追回已经出售的房子。如果离婚，只能由擅自处理房产的一方承担赔偿责任。这样的规定，也是合理的。
解读五：关于父母名下的房改房。司法解释（三）第十二条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”
房改房是上个世纪事情，已经成为历史。应该说，司法解释（三）尊重了历史。1999年以前，城里的居民都是由房管部门和单位分配住房，也叫做福利分房。也就是说，这是一种福利待遇，每平米的房改价格只有一千多元，如果加上父母双方几十年的工龄折扣，房屋折旧，还有教师优惠、支边优惠等等，可能才合两三百元一平米，一套几十平米的房子，可能只需要一两万元钱。这种房改房，是国家对父母几十年辛勤工作的一种补偿。子女如果掏了这一两万元钱，就认为房子是子女的了，对父母是不公平的。所以，法律规定作为债权处理也是合理的。
综上所述，司法解释（三）对房产的有关规定，并不存在对女方不公，对男方有利；或者给花心男子随意离婚扫清了障碍之类的事情。只是我们要认真学习条文，正确理解有关法律规定。从中也可以学习如何运用法律的武器维护自己的合法权益，让那些婚姻骗子无机可乘。

牛国辉 律师 摘自《法律信息网》