抵押,是指债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在很大争议,房地产是一种投入大、周期长、风险高的产
抵押,是指债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 一直以来商品房抵押的问题都存在很大争议,房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业,为了尽快完成工程建设,开发商经常用在建工程(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款,作为一种主要融资渠道,在建工程抵押已成为银行及开发商的双赢选择。但是因为商品房在建工程抵押密切关系到商品房的销售,远期将影响到众多买受人的利益。而且在建工程能否完工本身仍处于不确定状态,价值也尚未最终确定。由此,法律对在建工程抵押做了更为严格的规定。 一、在建工程抵押的条件 关于在建项目抵押的条件,法律并未做明确规定。但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出,在建项目抵押必须满足以下几种条件: 4、在建项目与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。这也是与我国律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。 法律对在建项目抵押做出以上要求,主要是从保护债权人即银行的利益出发。但是对开发商而言,必须依法履行自己的义务,否则可能会因为不符合法律要求未能及时取得银行贷款,延误了工程进度,导致更大的损失。同时,需要注意的是,即使开发商以在建项目做抵押成功获得贷款也并不意味着事情到此结束,相反,开发商仍须履行相应的义务,否则可能会受到法律的惩罚,遭受完全不必要的损失。 二、在建工程抵押后应履行的义务及相应的法律责任。 实践中,尤其是商品房在建工程抵押,抵押人务必将抵押事实如实告知买受人。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对抵押人(商品房出卖人)未向买受人履行告知义务规定了远比《担保法》更为严格的责任。具体表现为:
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