东江时报：新政策出台之后，那些已付了定金的购房者或因凑不足首付款，或因拿不到银行款而，这样做是否可行?法律有没有这方面的规定?

　　胡海良：因为国家政策变化，银行不给购房者提供贷款导致与开发商或者业主的房屋买卖合同无法履行，是一种不可预测的因素，不是买方单方原因造成的，买方可解除合同并要求退还定金或者购房款。

　　购房者要求退还定金的主要依据是最高人民法院《关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责任于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。不过，目前对于凑不齐首付款要求退定金的做法，业界还存在一定争议。

　　房贷被卡 定金可退

　　先确定最高贷款额再签合同

　　东江时报：很多购房者由于资金原因而退房，但是未能如愿，反而陷入纠纷。对此，普通购房者在买房的时候应该注意什么问题?

　　胡海良：在国家三令五申要对高房价进行干预，多次发出房地产市场调控措施即将出台的预警情况下，购房者应对自身的资金实力进行恰当评估。要尽量谨慎签订购房合同，以免陷入被动局面。如果已经签订《商品房买卖合同》再去退定金或首付款，那就比较难操作了。因为购房合同中开发商一般都会约定“如果买方的按揭申请未获批准或者获得批准的贷款额度不足，买方应当自筹资金补足差额”。遇到这一情况，开发商都会要求买家自筹资金补齐首期款的差额，否则将面临违约责任的制裁。

　　东江时报：为了确保定金“安全”，购房者应与业主或者中介签署什么文件协议?

　　胡海良：一手房《认购书》和《商品房买卖合同》都属于格式合同，开发商一般都不会允许与客户就具体条款进行更改，所以购房者在交定金认购房屋时需谨慎，最好事先到银行对自己的资信状况进行调查。此外，购房者还可与开发商协商向贷款指定银行提供一份详细的说明材料，请其进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。

　　二手房买卖合同则相对灵活，购房者与业主可以协商说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金，此类条款并不违反国家法律规定，这样可以在最大限度上保障定金安全。

　　炒房客应谨慎操作切勿违规