广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2003)佛中法民一终字第658号

　　上诉人(原审被告)梁某，男，1936年11月17日出生，汉族，住佛山市三水区西南镇某处。

　　委托代理人梁国辉，男，1968年6月14日出生，汉族，住佛山市三水区西南镇某地。

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　　司法解释

　　被上诉人(原审原告)张艺贞，女，1979年8月5日出生，汉族，住佛山市三水区乐平镇乐平村委会南蛇村。

　　委托代理人谢凯，广东浩淼律师事务所律师。

　　上诉人梁某因房屋买卖合同纠纷一案，不服原广东省三水市人民法院(2002)三法民贰初字第630号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　原审判决查明：2002年7月，原、被告签订《售购房屋(住宅)合约》一份，约定由原告购买被告在三水市西南镇张边村座北向南(中)边二楼，即三水市西南镇张边南十一巷七座202的房屋一间，购房价款为36800元。合同签订后，原告于2002年7月25日给付了被告购房款36800元。该房屋一直未能办理权证。2002年7月25日，原告写下《证明》一份，表示其自愿向被告购买本案所涉房屋。

　　原审判决认为：原、被告所签订的合同虽为双方自愿签订的，但《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合向无效。而《中华人民共和国》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定为强制性规定。本案中，被告将未办理房地产权证的房屋转让给原告，违反了上述规定。故双方就该房屋达成的转让协议显属无效，原告起诉请求确认该合同无效，合法有理，应予以支持。无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当于以返还。原告请求被告归还其所给付的购房款，合法有理，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原告张艺贞与被告梁某签订的《售购房屋(住宅)合约》无效。二、被告于本判决生效之日起十五日内返还原告购房款36800元。逾期给付，则按中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1482元，由被告负担。

　　宣判后，梁某不服，向本院提出上诉称：一、原审判决适用法律错误，原判依《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，判决上诉人与原审原告张艺贞房屋买卖合同无效，是适用法律错误。因为根据该法第二条的规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。据此，该法只适用于城市规划区国有土地范围内房地产交易和开发管理，而本案诉争房屋并不属于城市规划区国有土地范围上，房屋土地属于张边村村民宅基地，亦即是村集体土地。二、该房屋是村民自建房，因历史原因，三水市人民政府及有关部门在1998年7月15日的会议上(三府办[1998]42号文)，作出明确的认定，“承认历史、实事求是、特事特办、区别处理”的发证工作指导原则……。因此有关该房屋的买卖和办证的问题完全合符(三府办[1998]42号文)的有关决定和会议精神，上诉人和被上诉人所签订的房屋买卖合同完全没有违反(三府办[1998]42号文)所作出的有关规定。三、被上诉人完全清楚其所买的房屋是村民自建房，上诉人和被上诉人签订的合同是双方自愿签订的，也是双方真实意思表示，这一点原审判决已确认。所以，上诉人上诉请求：1、判令上诉人与被上诉人签订的《售购房屋(住宅)合约》有效。2、判令被上诉人承担一、二审受理费。

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