承租可否继承
公房租赁是我国的一项具有中国特色的住房制度，在改进百姓的住房条件过程中曾经起到过积极推进作用。当今随着改革开放的不断深入，原来的承租公房制度也越来越不适应现代商品经济的发展，因此住房制度改革也必须配套地跟进，我国正努力开展工作积极促进住房制度改革，但在这一转折时期的相关制度衔接不好、造成一些混乱。现在没有经过房改的国有公房仍然大量存在，但却没有一部可以统一适用的承租公房的法律或者条例，致使这些房屋在去世后如何认定公房的性质，如何确定后面的合法承租人，成为一个争议的焦点，从而演变成诉讼的热点。由于相关规定相对模糊和粗略，当事各方均有“强有力”的理由可以主张，加之涉及重大的财产利益，故而当事各方均不惜代价地去争夺承租权。下面笔者以市公房承租现状进行分析。

《上海市条例》（１９９９年１２月２７日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）第四十一条规定，“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：……（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。……前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”根据上述规定，如果公有居住房屋承租人死亡，首先考虑的继续承租人的人选是“同住同户者”，“同住不同户者”不能享有承租权；其次考虑原承租人的有本市常住户口的配偶和直系亲属；再次，如果具备条件的是多人，先协商确定承租人，协商不成则由出租人在他们之中指定。

下面我们分析一下该条例的合理性。(1)如果同住者想取得承租权，只要将户口迁移至该公房处即可实现，并且还可以排除其配偶和直系亲属的承租权。因而户口在确定公房承租权中尤为重要。笔者要质疑的是，在当今社会中，户籍制度的存在本身就备受质疑，户口登记与真实居住地很难建立必然的联系，那么以户口作为承租权归属能合理吗？(2)没有“同住同户者”的情况下，没有“本市常住户口的配偶和直系亲属”也无法取得承租权，是何道理？户口就能否定其近亲属没有承租权吗？(3)在多人符合条件时，能够起决定作用的是出租人的态度，也就是说出租人有最终决定权。那么出租人又要以何依据确定承租人呢？找不到相关法律依据。在这种情况下，出租人的权力无限制地扩大，必将滋生行贿受贿和暗箱操作，这是制度造成的“隐患”。另外出租人如果迟迟不敢决定旷日持久地拖延，又由谁去约束呢？(4)“租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权”意思是说，没有最终登记为承租人的生前共同居住人仍享有居住权，那么这种居住权的依据何在呢？这种居住权应该持续多久呢？这种居住权人结婚后其配偶是不是也成为共同居住人了？这种居住权人的后代有没有继续居住权？这种居住权应该居住多大面积？这种居住权人和登记确定的承租人有使用冲突依据什么去解决冲突？

可见现有的公房承租制度存在着诸多难以解释、难以处理的问题。另外各地的承租公房制度还有很多不一致甚至的矛盾的地方，这让法院在处理相关纠纷时很难把握标准和尺度，造成相同情况的案件在不同地区司法判决不一致甚或矛盾。因此笔者建议尽快制订一部适用全国的法律或者行政法规统一公房承租制度。

住房是居民一项基本需要，居民对住房的依赖好比鱼对水的依赖，鸟儿对树木的依赖，因此住房制度关系国计民生，必须正确处理，否则将严重影响百姓的生活和社会的安定。因为现有的承租公房是旧的福利分房制度的产物，福利分房带有“奖励”性质，并且住房的分配具有不宜回收的性质，公房的承租权经过房改购房能够必然演变为私有产权，所以根据不动产的物权可以继承的原则，理所当然可以认为公房的承租权可以依继承法的规定继承。当然，那些多年实际居住的“同住同户者”的住房权益也应得到保障。这些历史遗留问题应该尽快得到相关的法律支持，从而加速有法可依的现代法治的进程。只有这样百姓之间的矛盾才会减少，法院才会变得“清闲”，社会才会更和谐!

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