（北京）：使用权交易

北京公房使用权交易难迈大步

    ２００３年伊始，北京市国土资源和房屋管理局就出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。此次试点对公有住房使用权转让或即住房三级市场，敞开了上市的大门，包括楼房、平房、筒子楼、简易楼等直管公有住房都可以上市进行交易，公房可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种交易形式交易。

    但是半年过去了，公房使用权交易却并没有人们想象得那样火爆，本报记者为此采访了关注此事的业界人士。房地产界评论人员胡景晖认为，公房使用权交易依旧平淡的原因如下：

    第一、操作细则没有出台。早在２００３年年初，公房使用权试点通知就已经出台。各大媒体的宣传报道铺天盖地，老百姓们都关注非常。但北京各大城区却都迟迟没有详细的操作细则出台，因此头几个月内人们被调动的热情逐渐冷却下来，交易积极性锐减。

    第二、使用权交易费用高。使用权交易费用高是阻碍住房三级市场全面开放最重要的原因。以西城区为例，在公房使用权交易中，（１）承租人互换使用权或以公房使用权交换产权的，双方需各缴纳手续费１００元，并按照双方成交差价的２０％缴纳公房收益金；（２）承租人有偿转让承租权的，双方需各缴纳手续费１００元，并按照双方成交价格的２０％缴纳公房收益金；（３）承租人公房使用权转租的，需缴纳转租金额的２０％作为公房转租收益调节金。

    一套使用权房屋价格一般在１０－２０万元左右，收取２０％左右的收益金，即在原本就不高的售价中拿走２－４万的利润。高额的使用权交易费大大地打击了百姓在住房三级市场交易的积极性。

    第三、试点只限直管公房。本次使用权房交易试点只适用于北京市直管公有住房，单位自管公房则不在本次试点交易范围之内。中央在京单位的自管房屋与其他单位自管房屋在北京所有存量房中占有相当大的比例。但由于该次试点不包含这些房屋，因此也导致了北京市的公房使用权交易没能够火爆朝天。

    北京我爱我家房地产经纪公司殷丽娟告诉本报记者，公房使用权交易其实是在租房居住（包括廉租）和购买二手房（产权）之间又增加了一种房屋使用权的差价交换，包括房屋使用权、公房使用权有偿购买和公房使用权交换住房产权三个消费阶梯。

    同时，公房承租人将其住房使用权部分或全部转租给他人使用，又将使租赁市场房源进一步增加，从而在三级市场出现许多廉价租赁房源。公房使用权交易将从供给层面全面打开了北京市住房消费三级市场，从而成为解决北京中低收入阶层住房难问题的有效手段。

    由此，专家认为，既然公房使用权已经开放交易，我们在公房使用权交易中改革就可以胆子更大一些，步子迈得更快一些。例如，在配套细则问题上更完备一些、使用权交易费用更低一些、房屋交易范围更大一些等。（王小霞/中国经济时报）

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