（作者是基层法院从事审判实践工作的法官，作者结合审判实践，就使用权问题提出了自己独到的见解，这是一篇关于公房使用权问题的难得的佳作.)

作者单位：上海市浦东新区法院  作者：王爱珍
随着住房制度的改革及市政工程发展、动拆迁房屋增多，财产权属、婚姻家庭等案件中涉及公房使用权的纠纷日益突出，因缺少相应的法律法规规定，或有些规定不明确或前后不一致，给审判工作带来很多困惑。笔者就近年来公房使用权纠纷案件所反映出的问题，对照目前相关法律法规、规范性文件等规定，谈一些粗浅的认识。

一、“共同居住人”与“同住人”的界定
《上海市房屋租赁条例》（下称《新条例》）在租赁问题上，较之过去的《上海市城镇公有房屋管理条例》（下称《旧条例》）有一些较大的变化，其中之一是原“同住人”概念现演变为“共同居住人”，在公房使用权纠纷案件审理中，应注意区分两者概念的不同：

一是《新条例》的“共同居住人”与《旧条例》的“同住人”的区别。《新条例》中多次出现“共同居住人”这一概念，但全文对此未有相应解释。上海市房地资源管理局在沪房地资公[2000]98号《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（下称贯彻意见二）第12条中解释：“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。《旧条例》多处出现“同住人”的概念，其本身对“同住人”问题也未作解释。上海市房产管理局在沪房（91）公字发第226号关于“有关问题掌握口径”中解释：“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外）、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。不难看出，“共同居住人”主要强调实际居住一年以上，未要求“本处”或“本市”有常住户口。

为明确在本市无常住户口的公民能否成为本市公有居住房屋的共同居住人问题，2003年3月高院以（2003）沪高民一（民）他字第6号作出批复，即“共同居住人”不受有无本市常住户口的限制。而《旧条例》“同住人”严格受到户口的限制，其户口必须是“本处”有本市常住户口，而且要求在公有住房处实际居住三年以上。故《新条例》“共同居住人”比《旧条例》“同住人”的范围要广。随着《旧条例》的失效，在处理涉及公有住房居住使用权等纠纷时，应避免将《旧条例》“同住人”混同于《新条例》“共同居住人”。

二是《新条例》的“共同居住人”与《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称《细则》）第五十四条“同住人”的区别。上海市房地资源管理局在沪房地资拆[2001]673号文件关于贯彻执行《细则》若干意见的通知中，明确该《细则》第五十四条中的“同住人”，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。

该“同住人”的解释与《新条例》关于“共同居住人”的解释，有许多相同之处：一是解释的机关相同，均是上海市房地资源管理局；二是适用条件相似，均要求在该房屋处“已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制”。但二者适用范围和要求不尽相同：《细则》“同住人”适用于城市房屋拆迁管理，不论是公有居住房屋还是私房，应该在“本处”有本市常住户口，“特殊情况除外”；而《新条例》“共同居住人”适用于公有居住房屋管理，不要求“本处”或“本市”有本市常住户口。市高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，其中关于“同住人”的条件，与《细则》的规定实属一致。

三是“共同居住人”条件与新承租人条件之间的区别。《新条例》第四十一条第一款第二项规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。该项规定实质是指公有居住房屋承租人死亡后，如果其他人要成为该房屋新的承租人，以下二个条件必须具备其一：一是必须是“共同居住人”，其常住户口不但要“本市”的，而且必须是“本处”的。二是无“本处”常住户口的“共同居住人”或者不是“共同居住人”的，其有“本市”常住户口的配偶和直系亲属，可以成为新的承租人。即：“共同居住人”其条件未要求“本处”或“本市”有常住户口；而原承租人死亡后，如要成为新承租人，条件必须在“本市”或在该承租房屋“本处”有常住户口。

审判实践中，有人认为，公有居住房屋共同居住人的居住使用权，是基于该共同居住人与承租人的身份关系而产生的一种附属权利，如承租人死亡，承租权丧失，这种附属权利也因主权利的丧失而消灭。这种认识是错误的。公有居住房屋的承租权具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同，其先后顺序《新条例》均作了具体规定。《新条例》第四十一条第三款还专门规定：“租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权”。

二、公房使用权买卖问题
1999年1月，上海市人民政府出台《上海市公有住房差价交换试行办法》（下称《试行办法》），允许部分公有住房承租权进行差价换房。该《试行办法》第五条对差价换房规定了三种方式：（一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；（二）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；（三）有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。但该《试行办法》第六条明确规定：凡独用成套的公有住房，其承租权不得采取本办法第五条第（二）、（三）项规定的方式进行差价换房。

第七条还对不得差价交换的公有住房作了例举规定。针对该《试行办法》实际施行中存在的违规行为，1999年11月，上海市房地局发出《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》，强调成套独用的商品住房和花苑住宅、部队住房、公有住房、均不得以任何形式出售使用权。但实际生活中，买卖独用成套公房使用权的情况仍较普遍地存在。有些中介公司受巨额利润的驱动，违规操作，以差价换房为名，虚构事实，以子虚乌有的房屋为交换对象，实质上进行独用成套公房使用权买卖。一部分人出卖公房后，因房价大幅上扬而反悔，便以公房使用权买卖无效为由，诉至法院要求返还公房；也有的买受人支付房款后因未能及时取得公房而起诉要求对方履约。涉讼的公房，有的经过多次转卖，也有的买方购得公房后，已装修入住多年。

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