商品房预售五证是哪五证，需要具备什么条件。商品房预售需要注意什么?进一步搞清楚施工项目及其的正当性，确保买家权益，除了核准“五证两书”是否具备以外，买家还应关注更多。

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　　商品房预售时应当具备以下五证:

　　1、土地使用证

　　2、建筑规划许可证

　　3、施工许可证

　　4、建设用地规划许可证

　　5、预售许可证

　　以上五证缺一不可，否则违章。

　　1、土地使用证，说明已经取得土地使用权，住宅是70年，贸易办公50年，旅游40年，是开发建设的关键。

　　2、建筑规划许可证，是单体工程的规划已经按照法进行规划，不存在违章，工程的面积，高度、层数等都按照此证施工。

　　3、建设用地规划许可证，是规定用地性质的证书，我国的用地性质分为贸易、办公、产业、仓储、住宅、旅游.........，其用地规划许可证上规定是什么，地上就必须建设什么项目，比如用地许可证上规定是住宅，就必须建设住宅，否则无法办理房地产产权证书。

　　4、施工许可证，是国家对工程开工建设的许可。也就是说，工程可以开始施工了。

　　5、预售许可证，商品房可以进入市场交易。

　　以上核验程序是必要的，但为更进一步搞清楚施工项目及其开发商的正当性，确保买家权益，除了核准“五证两书”是否具备以外，买家还应留意仔细了解以下情况。

　　1、所购房产是否已设置抵押权或第三方权益?

　　开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人(一般为借款人)不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行的同意，且保证预售所得款项须先用于偿还银行贷款，银行并须承诺在贷款逐步得到清偿的同时逐步解除抵押，只有这样，方能保证买家购买的房产上不存在第三方权利，买卖双方才能顺利办理产权过户。

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