1）、因按规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。 
    2）、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在征得购房人同意并报规划管理部门审核批准，与购房人签订本合同变更协议，按变更协议支付房价款。
    3）、除上述情况外，在签订预售合同时，需与开发商就发生暂测面积与实测面积不一致情况时的权力及义务作具体约定。如：总房价保持不变的误差范围，超过此范围的处理，购房人有权终止合同的误差范围及还款方式及利息的计算等。特别“购房人有权终止合同的误差范围”的确定。有些房产商在预售合同只写“如交房时，房屋面积有增减，其价款根据实测面积多退少补”，表面上合情合理，但当实测面积大大超出暂测面积，购房人感到难以承受时，就无法保护自身利益了。根据法律规定“预售合同另有约定的，从其约定”。《民法通则》此条款应如此表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算；若误差超过3％，则视为卖方违约，卖方应承担约责任。”
    此外，在填写暂测面积时，除了要填上总的建筑面积外，也要将套内建筑面积（自用面积）及公用分摊建筑面积填上。因根据规定，自用面积与公用分摊面积出现暂测与实际误差时，购房人承担的责任不同。
    关于价格、收费、付款额同的条款是我们应关注的另一重要方面。价格条款应比较明确，应有相应的细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，因而当事人应在合同中明确支付的方式和期限。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。开发商建设工程进度延期，购房者的付款日期也相应顺延。同时，还应明确发生违约情况时的双方的权利和义务。如购房者未按合同约定的时间付款，处理，须与开发商具体约定逾期利息及追究违约责任的方案。在开发商未能按合同约定期限内将该房屋交付，购房者有权向开发商追索逾期利息及追究违约责任的方案。值得注意的是两项权利和义务的约定，应是对等的、公平的。
    已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。有关的违约责任应在合同条款中与售房人明确约定。
    有关房屋质量问题是近年来房产纠纷中一个很主要的方面。根据国家建设部的有关规定，上海市率先从1998.8.15起在全市推行“两书”制度，即《商品住宅实行质量保证书》、《住宅使用说明书》制度，购房者在签订和同时，应认真推敲两书的内容，并将《质保书》作为合同附件，使其与主合同具有同等的法律效力。房产开发商一旦签发《质保书》，就必须守信履约，否则，就会受到法律和经济的制约。这样，购房者就可以在将来出现质量纠纷时，得到法律的有效保护。购房者在签合同时可以详细地把质量要求写进合同附件。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。在发生质量问题时的处理办法，特别是责任范围及赔偿额度的确定，必要时可在补充条款中明确。同时还要与售房人确定工程质量问题的鉴定单位，鉴定应具有相应的资质，对鉴定意见的公正性确切保证。
    关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至，不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 
    在与售房人达成购房意向后，购房人可与售房人签署预售合同。建设部与国家工商局于1995年6月联合下发了商品住房销售合同示范样本。该合同样本载明了《城市房地产转让管理规定》的主要合同条款，并注重维护消费者的合法权益，是内容较为全面、公平的格式合同。消费者购房时，既可以参照该合同范样本，也可以直接用示范样本与开发商签约。消费者可以到以下部门取得该合同示范样本：（1）各地工商局合同管理部门；（2）各地建委开发办；（3）各地房管局市场处。
    房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，在5日内由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。
    办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，对履约有所保障，只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。依法登记的房地产权利受法律保障，否则不可对抗第三人。因此，签订合同30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售／预购登记手续，谨防开发商“一女二嫁”。买卖双方也可共同委托律师办理上述手续。
    预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理：

相关文章

·

·

·

·

·

·

特别推荐

·

·