1）、尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同； 
    2）、已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并面通知房地产开发企业。 
    3）、预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
   买方与转受让入应在预售合同上做背书，在背书签 字之日起十五日内，双方持  有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
   交房、入住。在房屋达到预售合同约定的交付条件后，在约定交房日之前，书面通知购房人办理交付手续。购房人在受到通知后，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，售房人应出示建设工程质量核验合格单和新建商品房房地产权证。如不出示，购房人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由售房人承担。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。同时，售房人要审查购房人的付款情况，在购房人付清全部房价款后，双方向有关房产交易部门办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。 
    在入住前还需与物业管理公司签订，这是购房人不容忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围，如：治安保障方面，目前法律规定，小区内发生的治安案件，如盗窃等，中有约定的，按约定承担责任，无约定的则不承担责任。因而为保障自身安全，须予以注意；物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。
    由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据国家新颁布《合同法》规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款” 。所以，补充协议比正式合同更重要。
    一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。
    比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《建设工程质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。
    为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定：
    1）、开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺； 
    2）、所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利； 
    3）、面积误差、共用面积分摊的处理办法； 
    4）、房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法； 
    5）、 与正式契约不一致的合同变更、解除条件； 
    6）、其他双方需要约定的事项。 
   

相关文章

·

·

·

·

·

·

特别推荐

·

·