(2)承租人的房地产。是指开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，自己开发的房地产。由于开发商获得的是长期的、排他性的租赁权益，他就可以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。通常为了减轻贷款人的风险，贷款人总是要求土地的出租方承诺将其获取土地租金的时间后于支付贷款本息。也就是开发商以租赁权益和土地租金为抵押申请长期抵押贷款，但只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够实现利润。由于租金在财务上是作为经营成本，可以在税前支付的，开发商也因此获得一定的免税额度。

　　3、回租。开发商为某项物业的所有人，想要保留对该物业的使用权以便从经营此物业中获得收入，同时又希望出让该物业的所有权进行融资来减少资金的占用;投资者拥有充足的资金，可以向开发商提供融资服务，同时也希望借此获得较高的投资收益。于是，开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售(一般不会低于其市场价格的75%，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限)，及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同。由于物业的售价低于市场水平，因此开发商向投资者支付的租金也低于市场水平。对于投资者，回租可为其带来高于抵押贷款的投资回报率，而且他对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继续出租或出售，获得更可观的回报。对于开发商而言，回租融资的最大好处就是可以少占用自有资金，此外租金在财务上作为经营成本，应从纳税收入中扣除，开发商可因此获得一定的免税额度。但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的要求——其预期经营收益率必须高于回租融资的成本。另外，回租期满后，开发商并不能获得物业的产权。

　　4、回买。可弥补回租融资对开发商的不利因素。其思路十分简单：一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的80%，也就是说开发商的融资比例达到了80%。这种融资方式之所以对融资双方都有吸引力，因为对贷款机构来说，回买贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入，同时还可以以所有权人的身份参与分享物业的经营收益;对开发商而言，不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权，此外，开发商还可因此提取物业的折旧计入成本，以获得免税额度。

　　5、发行债券融资。分为政府发行、金融界发行和房地产企业发行三种。它可以集聚一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目投资等，但发行者必须保证债券到期后，向持有者偿付本息，这是他所面临的最大风险。此外，对房地产企业来说，发行企业债券必须符合一些限制性的规定，而且如何选择好发券时机，销售形式也值得深入研究。与发行房地产股票融资一样，发行房地产债券融资的有效进行有待于我国资本市场的成熟。

　　(二)间接债务融资

　　1、银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。但银行贷款的额度有限，一般为60%，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言并不是很有利的。

　　2、其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行，其实可以借鉴国外的经验，建立一些新形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司，以丰富贷款渠道。以上融资渠道，每一种都有其利弊，有些方式在我国目前的市场条件下可能还无法有效地运作，但可借鉴。应当指出的是，房地产开发商在进行某项目的开发建设时，通常要综合运用各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金，完成项目的开发。

　　(华东师范大学东方房地产学院研究生)

　　(南方房地产 龚淼)

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