3、关于工程款支付。

　　首先，关于预付款问题(排除带资的前提)，以前有些文件规定30%，实践中执行较少。一般来说，预付款15%-20%较合理。工程款支付以工程形象进度和质量验收为前提，这是一种常识问题。实践中，工程款支付会有很多矛盾，甲方拒付工程款，这些矛盾在现实中较难解决。

　　4、关于工程结算问题。

　　工程的结算，特别是工程尾款的结算，是长期困扰建筑房产企业的一大问题，表面上看起来，在工程开工前，双方都会签署一份工程预算书。工程预算不外乎以直接费、间接费、计划利润、税金等方面为内容，但在工程竣工验收后，发包方与承包方在工程结算上往往会产生很大的分歧，主要是工程建设中由于设计变更，工程量增减，工程款未及时支付，或者逾期竣工等等原因造成双方的矛盾。但这些矛盾，归根结底是双方在工程建设中管理不规范引起的。(未完待续) ——摘自2000年7月20日《解放日报》第18版

　　(一)、非法转包、擅自分包面面观

　　在房地产开发过程中，非法转包、擅自分包的现象屡见不约，尽管没有权威的统计数字，但综观大大小小的建设工程，或多或少都存在非法转包、擅自分包的现象。在很多的情况下，一些大的开发项目承包方都是一些具有一级资质的大型建筑公司，但建筑公司总承包后，往往会采用种种方式，私下转包或分包，而分包商往往是一些低资质的建筑公司，甚至还有个人。转包或分包的手段多样，一种是挂靠方式，分包方挂靠总包商，在总承包方所谓的项目管理下，承接主体结构工程。第二种方式，分包商摇身一变，成为总包方下属的施工队。这种五花八门的转包、分包方式，最严重的后果，是造成工程质量的严重下降，许多豆腐渣工程就是这样产生的。

　　在司法实践中，对一些非法转包、分包的现象，我国立法中虽然有处罚规定，但实际可操作性不强。由于立法滞后，缺乏实施细则，这给法院判案带来一定困难。 法律上虽然规定，发生转包擅自分包的现象，可以责令改正，处以罚款，吊销资质证书等。但具体处理上有困难。有些建设工程，到工程竣工验收结算工程尾款时才发现转包或分包的问题。怎么处理?怎么“责令改正”呢?而且事实上，由于有相当一部分不具备相应资质的工程公司承建了工程，虽然通过了竣工验收，但从长远来看，可能会存在一些隐患。比如一些三级(甚至四级)建筑企业，分包了高层建筑的主体结构施工。这种分包方式造成什么样的后果是可想而知的。

　　(二)、工程质量的风险：

　　要创建一个优良的工程，需要房产商承包商的共同努力。在实践中主要考虑以下因素：作为建设单位来说，要注意以下事项：

　　1、依法进行招标发包，或依法进行直接发包。《建筑法》第19条规定：“建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包。”《质量管理条例》第7条规定：“建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程肢解发包。”通过招标投标程序，发包方可以对承包方的资质、商誉业绩进行综合考察。这是保证工程质量的一个方面。

　　2、 建设单位可以设定一个合理的标底，使承包方以不低于成本的价格竞标。

　　3、为了保证工程质量，双方议定的工期要合理，任何方式的赶工及压缩工期，必然会造成施工质量的下降。 《建筑工程质量管理条例》第10条规定：“建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞价，不得任意压缩合理工期。”

　　4、建设单位的理性管理，会同质监机构，建立公司及时进行质量监督。

　　5、工程款及时拨付，也是工程保证工程质量的一个经济保障。

　　(三)、承诺的代价：

　　律师在房地产现场咨询及律师跟踪服务或诉讼过程中，经常会碰到这类问题，小业主拿着售楼广告、售楼说明书、来找律师，反映业主的一些配套设施不全，承诺不能兑现，给一些用一辈子血汗钱换来住房的小业主造成精神上与物质上损害。比如某开发小区，在售楼广告中，将小区说成一个绿色环抱的都市里的村庄，但不少业主入住后，发现小区绿色渐渐消失，周围被规划中的市政道路所包围。于是群情激昂，小业主数百人上访，开发商陷入尴尬的境地。诸如此类有关生活设施、绿化、日照通风、区内安保等方面引发的纠纷，与日俱增，而法律上对这些问题的解决几乎是一个“真空”。对于房产商来讲，在商品房营销过程中，不要一味地考虑销售率或入住率，作出一些根本无法兑现的承诺。尽管售楼广告从法律上来看，是一种要约邀请，尚不具有法律约束力，但售楼说明书，如果作为买卖合同的附件，或者售楼广告有其它相应的证据可以佐证，则开发商必然要付出承诺的代价。

　　(四)因相邻关系发生的风险

　　开发商在与承包商订立施工合同后，由于承包商施工力量不足或者施工方式不当，往往会引起相邻关系的纠纷。由于承包商在施工中未考虑毗邻建筑物的安全，引起相邻建筑受损，一旦发生纠纷，作为项目建设的开发商往往会承担相应的责任。有一个典型的例子。某建筑公司承建××大厦，基础工程施工时未作护栏维护工程，进行敞开式开挖并大量抽排地下水。一个月后，施工现场附近地面下沉，并危机毗邻的某报社印刷厂，致印刷厂墙壁、地面开裂，印刷机基础移位。某报社即以××大厦开发商为被告，起诉法院进行巨额索赔。最后法院判令开发商赔偿壹千多万元。在本案中，实际侵权人为某建筑公司，由于建筑商的野蛮施工导致了毗邻建筑受损，但最终由开发商承担了赔偿责任。但法院未追加建筑商为本案共同被告，从法理上来看值得商榷。

　　(五)、合同条款不规范引发纠纷

　　开发商与购房者签订房屋买卖合同一般选用房地局标准文本。但在填写标准文本时，往往由于工作人员的疏忽或约定不明确，使日后履行合同产生争议，比如有一份合同约定，房屋暂测面积与实际面积不超过±1m2，双方议定的房价不变，如误差在±1 m2至±4 m2之间，双方就相应面积作多退少补，如误差超过±4 m2以上的购房者可以退房。购房者在办理入住手续时，经实测房屋面积比原暂测面积多了九个平方米，开发商要求购房者支付多余面积的相应房价，购房者拒绝支付。由于合同未约定实测面积超过±4 m2及购房者不同意退房的相应责任，双方的争端即由此产生。

相关文章

·

·

·

·

·

·

特别推荐

·

·

·