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王德山 姜晓林 内容提要： 小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，
摘 要 文章共有四部分。文章首次提出了小产房处理方式，即针对购房人的不同情况，核发不同的房产证书。 第一部分，界定了小产权房及其法律特征。 第二部分，分析、论述了小产权房形成的原因。(一)市场需求。商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨，已远远超过普通百姓的购买能力。大多数购房只为自住的中低收入者而言，在低价与无合法产权两者之间，他们宁愿选择小产权房，以实现“居者有其屋”的梦想;(二)建设者的利益驱使。由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求，吸引了众多投资者投资于房地产行业;(三)现行土地制度是根本原因 第三部分，现有小产权房处理。政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥善处理小产权房。笔者建议，应根据不同情况分别作如下处理：(一)谨慎拆除部分小产权房。文章列举了可以考虑予以强制拆除的4中情形。(二)补办手续，核发不同的产权证。但为区别于合法开发的商品房产权证，可根据不同情况，分别处理，核发不同的产权证。对于土地出让金等费用，文章提出，可以分以下两种情况处理： 1、核发经济使用房产权证书或限价房产权证书。符合经济适用房、限价房购房条件者，直接核发经济适用房房、限价房房产证。2、核发特别房屋所有权证。对于不符合经济适用房或限价房的购房者，或不愿意补缴土地出让金的，核发特别房屋所有权证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承，但房屋所有人未来再出售时，因受让人不同而区别对待：3、核发普通房屋产权证书。购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关税费，并取得普通房产证和土地使用权证书。 第四部分，文章对村集体和房地产开发单位的处罚问题作了论述。对于村委会或者村集体来说，不宜给与没收所得、罚款等经济处罚。如果必须补缴土地出让金、没收售房所得或者罚款，笔者认为，该款项不应上缴国库，而是应当建立专项基金，由当地社会保障部门管理和使用，用于当地农民的医疗、养老等社会保障。但对于直接责任人或有其他严重违法行为，可依据该相关法律给与惩处。另外，对于房地产开发公司应当给予处罚。 [①] 叶檀：《无需逼问开发成本 小产权房挑明楼市真相》，载http://bj.house.sina.com.cn 2007年06月22日。 [②] 陈蝶：《法律缺陷是小产权房的直接制造者》，载http://bj.house.sina.com.cn 2007年06月28日。 [③]刘保奎：《“小产权”现象解读》，载《财经时报》，2007年06月23日。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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