|
房地产抵押登记程序 其具体程序为： (一)登记申请 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下文件：1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明材料;2、抵押登记申请书;3、抵押合同;4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房
抵押登记的抵押权 《中华人民共和国合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定如下： 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日起或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 从上面有关的规定来看，房地产抵押权的优先地位是相对的，具体分析目前我国房地产开发情况，建筑工程承包人往往替房地产开发商垫付工程款进行建设，由于一般建筑工期比较长，不确定因素较多，房地产开发商的在建工程抵押贷款行为，对金融机构来说具有一定的风险，不良信贷发生的几率较大，因此对于在建工程的抵押贷款无论是金融机构或房地产估价机构，都应非常慎重，以免发生不可挽回的损失，此时对金融机构来讲，有一个长期合作的、非常可以信赖的、可靠的房地产估价机构是最为重要的。 对于房地产估价机构的在建工程估价，建议应注重核实工程的合同缔结情况，土地出让金及相关税费的支付情况，在建工程款的给付情况，在各种费用核实的情况下，出具估价报告。对金融机构的风险防范我们有如下建议： 认真审查贷款单位的信用情况以及自有资金的情况，并在贷款的金融机构建立基本结算账户，将贷款划入专门的账户实行严格的监督管理，再者在发放贷款时，要由贷款人逐笔申请并提供需要付款的证明，然后由金融机构直接拨付对方。而且要在贷款合同中明确规定发包人要对其财务报表、税务报表、贷款项目的相关合同及其变更事项以及预售方案进行及时披露，以便有关方面及时掌握发包人的资金流动情况、财务状况、债务清偿情况。 房地产抵押贷款中的土地使用权抵押的问题也是非常复杂的，《担保法》第56条规定： 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金及相关税费的款额后，抵押人有优先受偿权。 按现行法律，出让土地使用权抵押应是最为安全和规范的担保方式，但是，因为我国的土地产权管理制度及其相关的法律法规规定不是十分健全，以及行政执法中有时出现的人为因素，在房地产抵押贷款中涉及土地使用权抵押中仍存在着较多的问题，这些问题对房地产估价机构收集估价依据和金融机构防范不良信贷的风险尤为重要。 温馨提示：欢迎您访问法律快车房地法频道，了解更多有关房地产法常识，请点击：
丁龙律师 免费法律咨询热线：400-080-1966 转 1006
|