2、地下车位区分为共用部分与自用部分。可以借鉴国（境）内外区分车位（库）的做法，可以将共用形态下地下层车库中的车位法定为共用和自用两部分，两者具体比例在房屋开盘销售登记时依法作首次确定，并分摊相应的土地使用费用。

共用车位部分供住宅区内业主有偿使用或流动车辆临时停放使用，属全体业主共用。首次房地产转让中，共用车位不允许设定抵押权或分割处分。

自用车位由住宅区内部分业主根据需要购买。在设定自用部分的专用权的情况下，权利的基础仍然是共用权，只是部分经租售约定之后归特定的共用人或第三人使用。自用车位部分，允许开发建设单位在出售房屋时进行约定，并视为已取得其他权利人的默认。

自用车位的交易随同房屋专有权转让、抵押，也可以单独向住宅区内的其他业主或使用人转让、租赁。地下层车库的使用、维修等权利与义务，由持有共用权利的全体业主与持有自用权利车位的业主共同承担。住宅区交付使用后，共用车位与自用车位的比例发生调整、转让、租赁等，由区域内相关业主和成立的业主大会决定。

无论共用车位还是自用车位，其权利义务均随同房屋专有权实现，业主大会决定共用和自用车位的比例变化，应同时在住宅区内进行公示，并经法定管理部门登记，发生转让或租赁的对象，限于住宅区域内的业主（使用人）。

3、规范地下车位租售行为。开发建设单位以出让或转让方式获得土地使用权建设的地下车位，可以取得首次租售权。

地下车位的销售与房屋销售应一同办理销售许可登记。销售时应明示地下车位共用部分与自用部分的比例，权利归属与租售的方法，并在前期物业服务合同、业主临时公约约定。鉴于双方信息不对等，开发建设单位销售时如果与购房人不约定，或约定不明，以及不能证明其享有所有权（使用权）的，视作一并转让，由区域内全体购房人所有（共有）。

4、确定地下空间利用的使用权。地下空间所利用的，作为独立存在、使用周期较长，处于土地围合中的不动产设施，其权利归属应明确登记，并享有与土地使用期相同的使用权，可以实行有限转让、租赁。

人防工程作为特定物，其成本（国家法定）摊入房屋销售价格的，和平时期则由开发建设单位交付物业管理企业管理，可以用作业主汽车停放等租赁共用，收益主要用于人防工程的维护修缮，完善车库设施，补贴相关费用不足等。如果开发建设单位能够证明国家法定可以摊入房价的人防建设费没有摊入房价销售，则由开发建设单位享有等同土地使用期限的人防设施使用权，可以享有使用、收益等。

5、完善地下车位的确权登记公示。作为不动产的要式登记的确权保护，直接关系到车位财产权利的保护。对地下车位未予记载登记的方式，财产权利人将无法借助所持有的《房地产证》，通过完全物权的绝对权直接对抗违法、违规的合同条款，保护自身的合法权益。根据区分所有权原理，共用车位部分，应登记为住宅区内全体业主共用；而自用的专有车位部分应在购买人的房屋所有权证书中附记并标注车位图。

6、不能随意改变汽车车位（库）的规划设计用途。共用车位可按车辆停放期（次）租赁管理，拥有自用车位的业主虽然无须缴纳车位（库）设施占用费，仍应按物业服务合同的约定，按期缴纳车辆管理服务费。

作者单位：江苏省建设厅房地产业处

编辑：周维

文章来源：《中国物业管理》

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