【评　析】

　　当前，在商品房市场中，开发商通过售楼广告中的种种承诺引诱购房者，而在合同中却不涉及广告承诺以逃避义务的做法依然比较普遍，本案就是一起较为典型的案例。而如何区分商业广告中的要约和要约邀请，以及售楼广告中的教育优惠承诺能否适用有关商品房买卖的司法解释规定，则是本案法律适用的焦点问题。

　　一、不能以对象是否特定区分要约和要约邀请

　　我国合同法第十四条对要约作了如下规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”合同法第十五条又规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”因此，依据我国法律规定，商业广告原则上属于要约邀请，例外属于要约。

　　如何判断商家在商业广告中的承诺属于要约还是要约邀请，是后文所要分析的，也是正确处理本案的理论基础。但我国合同法的规定，没有要求要约发出的对象必须特定。所以，我们首先应当走出受要约人必须为特定的误区，即不能以对象是否为特定人来区分要约和要约邀请。生活中，要约通常多向特定人为之，但向不特定人为要约的，亦属有之，如自动咖啡贩卖器的设置。随着交易形式的多样化，很多情况下，交易对象是不特定人，但是对信息发布者却具有相当的拘束力。比如日益增长的网上交易，网页上能即时交易的商品广告，其本身就是面向不特定的公众做出，但是一旦通过网上交易平台购买，只需要点击确认，就可以完全依照广告的条件进行交易。此种情况下，就不能以交易对象不特定来否定这些网上商品广告的要约性质。

　　本案被告对平江小区楼盘所作的广告和售楼资料系向不特定人发出，但不能仅以此为由而否定被告所作广告的要约性质，进而排除被告受广告内容的约束。

　　二、区分商业广告系要约抑或要约邀请的理论规则

　　对于向不特定多数人发出的广告，在理论上以何种标准和视角来区分究竟是要约还是要约邀请呢?对此，学术界观点比较纷繁复杂，其中以“容纳规则”和“回溯分析法”的解释较为恰当。

　　1、容纳规则。该观点认为：要约邀请明确邀请人义务的，邀请人应当遵循该义务;明确邀请人义务的要约邀请规定要约期限的，该要约邀请属于不可撤销的要约邀请;要约邀请的内容被要约、承诺所承受，该内容即为合同内容。同时，该观点还认为要约邀请可以发生实质拘束力和形式拘束力;要约邀请中的误述以及对要约邀请的违反可以构成缔约责任。

　　2、回溯分析法。也有学者提出了新的思路：即在确定商业广告是否构成要约的问题上，应当采取倒推方式，在确定交易已经达成协议或者已经进行(合同不仅成立而且已经履行)的前提下，才有必要考虑此前经营者发布的有关该产品的广告是否构成要约问题。因为，如果广告虽作出承诺，但消费者没有购买相应的产品，此时若认定该广告为要约，则不特定的消费者均可以就该广告提起诉讼，由于没有实质的诉讼利益，此种假设显然有违公平理念，同时将不利于商业交易的进行。而商品成交后再反向追溯，真正购买该商品的消费者对该商品就具有了实质的信赖利益，这种情况下，将广告的内容视为要约就十分必要、可行，被误导的消费者可以根据经营者违反要约对实现合同目的的影响程度，选择以欺诈为由诉请撤销合同，或提起违约之诉，要求赔偿。

　　容纳规则和回溯分析法并不矛盾，是从不同的角度来对广告行为的性质进行衡量：容纳规则是从广告主的角度来衡量，当广告中含有诸多内容的，可以对其中的内容进行分类，只有那些广告主明确自我课加义务或限制自身行为的承诺，可视为具有要约的性质，广告主应受该承诺的约束，如果违反应承担法律责任。而广告中其余的内容仍属于要约邀请。这样，一份广告可能同时容纳了要约和要约邀请的内容，而不必非此即彼地把这份广告定性为要约还是要约邀请。回溯分析法则是从广告受众的角度来衡量，它又与信赖利益理论相符合。信赖利益在美国契约法上是与期待利益、返还利益并称的契约三大利益。信赖利益理论指交易一方因信赖另一方的约定而使自己产生自我状态的变更，该理论认为对于信赖利益的保护在形式上是双重的：(1)补救和预防因信赖利益所产生的损害的需要;(2)增进对商事协议的信赖的需要。前者属于消极性目标，后者为积极性目标。在广告活动中，当广告受众在知悉广告内容后而与广告主发生交易，该名受众系基于对广告的信赖，其对广告主也就产生了信赖利益。根据回溯分析法，只有当广告受众因基于广告中的承诺而产生信赖利益时，该信赖利益就应当受到保护。反之，如果广告受众并没有和广告主发生交易，则受众不具有信赖利益，其也无权要求广告主履行广告中的承诺。

　　在司法实践中，对于广告内容是否为要约抑或要约邀请的认定，应将容纳规则和回溯分析法结合起来运用，才能得出正确的结论。本案的售楼广告中，对于业主孩子就读的承诺内容明确，系开发商明确地自我课加义务，该承诺应视为“要约”而被容纳。同时，原告基于广告宣传与被告签订了预售合同，也就对广告的内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护，被告不得损害。

　　三、对《商品房解释》第三条在司法实践中的扩张解释

　　2003年3月通过并于同年6月实施的《商品房解释》第三条规定： “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 该条司法解释规定很有现实针对性，对于遏制开发商通过广告承诺引诱购房者、但在合同中却不见广告承诺而逃避责任的不诚信行为，有着非常积极的作用，有利于购房者利益的保护和房地产市场的规范。但在司法实践中，对该条司法解释规定还有必要作进一步的扩张解释。