1、售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约

　　《商品房解释》第三条将可视为要约的售楼广告的内容界定在“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，而本案新黄浦实验学校的用地并非在平江小区规划范围内(系公建配套学校校舍)，且教育优惠的承诺是否属于“相关设施”也有争议?对此，对“相关设施”应作扩大化理解，“相关设施”不仅指有关会所、健身设施、绿化面积等有形的附属物，还包括广告中承诺的有关服务，其中包括对教育优惠的承诺。

　　就中国传统观念而言，子女的教育问题往往是普通民众最关心的问题，许多工薪阶层在生活中宁可在其他方面省吃俭用，而让子女能够接受好的教育。因此，在商品房市场中，是否能为子女创造好的教育条件成为许多购房者选购房产的重要甚至首要考虑因素。正是由于社会上有这样大的需求，为了迎合购房者的需求，近几年来开发商纷纷把“教育优惠”作为推销楼盘的重要卖点。有学者经过统计，将预售房广告中经常出现的问题划分为六大类，其中就包括了教育优惠这一类，其发现，在大中城市有许多开发商充分利用这一本属于社会的公共资源，借机大肆宣扬其开发项目的价值，尤其是在分区上学的政策下，名校周围的房产热销已经不再是秘密。本案中的被告新黄浦置业在售楼广告中将子女入学作为卖点，也同样出于此种心态，目的是为其楼盘卖得相对较高的价格增加一个重要砝码。

　　笔者认为，开发商将教育优惠列入售楼广告的，可以参照适用《商品房解释》第三条的规定，有关广告中教育优惠的明确承诺应视为要约，作为合同内容对待，如果开发商不能兑现的，应承担违约责任。但在实践操作中，需区分不同情况：第一种情况是开发商有兑现教育优惠承诺的条件的，可以判令履行承诺。如本案新黄浦置业与新黄浦实验学校同为新黄浦集团公司投资设立，且俞成琰已经入读新黄浦实验学校，新黄浦实验学校在2005年以前也是按义务教育标准收费的，故本案新黄浦置业有履行承诺的能力，在原告坚持继续入读并降低收费的情况下，法院可以直接判令学校按义务教育收费标准接纳俞成琰入读。第二种情况是业主子女虽然入读售楼广告中承诺的名校，但该校与开发商没有协议或关联关系，开发商不能兑现当初优惠价格承诺的，开发商应对业主所花费的教育差价予以赔偿。第三种情况是在售楼广告中承诺的学校根本没有或无法入读，此时法院应综合考量该承诺对房价和业主购房意愿的影响，酌情确定开发商应赔偿业主的损失数额。当然，如果业主仅以教育优惠没有兑现而要求退房的，除非合同另有约定，一般不宜认定构成根本违约而解除合同，不宜支持退房诉请。

　　2、对是否“具体明确”及“对合同订立和价格有重大影响”的把握尺度不宜过严

　　《商品房解释》第三条还要求广告中“所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，应视为要约。对此，审判实践中对“具体明确”和“对合同订立和价格有重大影响”的把握不宜过严。因为，售楼广告中的用语一般不会是规范严谨的合同用语，而是往往带有许多修辞色彩来增强诱惑力。所以对于售楼广告中的承诺，只要按照一般人的理解，承诺的主要内容确定即可，而不要求对相关细节确定。本案中“平江小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”、“不出社区，轻松入读名校”的广告宣传已经明确承诺业主子女可以按义务教育收费标准入读平江小区内或周边的名校。至于“对合同订立和价格有重大影响”，法官可以根据“反推法”，即当初售楼时如果没有争议的广告承诺，业主是否会以同样的价格来购买该房产，从而得出科学的心证结论。

　　(作者单位：第二中级人民法院研究室、民二庭，华东政法大学)