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简略辨析居间合同纠纷(3)

时间:2012-03-01 10:29来源: 作者: 点击:
作者:张树贵律师,单位:北京市盛峰律师事务所 【引言】 房地产居间(经纪)合同是确立委托人(买方或卖方)与居间人(中介公司、经纪公司)相互间权利义务关系的重要依据,合同一旦签订,签约各方即受到合同的约定
作者:张树贵律师,单位:北京市盛峰律师事务所 【引言】 房地产居间(经纪)合同是确立委托人(买方或卖方)与居间人(中介公司、经纪公司)相互间权利义务关系的重要依据,合同一旦签订,签约各方即受到合同的约定,如有不完全履行或不适当履行(未按合同约定的时间

  1.获得报酬的权利

  在居间合同中,委托人的主要义务是支付报酬。从《合同法》第四百二十六条第1款的规定看,我国立法对居间报酬的确定主要采“约定报酬制度”,即居间人从事居间活动收取报酬的多少,主要依据居间人与委托人的约定。居间合同报酬的给付义务有两种情况:一是报告居间,因居间人仅为委托人报告订约机会,并不与委托人的相对人发生关系,所以报告居间仅由委托人承担给付义务;二是媒介居间,因为交易双方当事人都因为居间人的媒介而得益,所以,除另有约定外,由双方当事人平均负担居间人的报酬。

  居间人行使报酬请求权采取报酬后付,即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立的,不得请求报酬;合同虽成立但无效时,居间人也不能请求报酬。

  当居间人违反诚实信用原则的方法由相对人收受利益,或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的,不得向委托人行使报酬请求权。

  2.居间人的居间费用偿还请求权

  居间人进行居间活动所支出的费用,为居间费用。居间费用

  居间人所需费用,通常包括在报酬内,居间活动的费用一般由居间人负担,非经特别约定,居间人不得请求偿还费用。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用的,居间人对其已付的费用有偿还请求权。

  根据我国《合同法》, 居间人违反其对于委托人的义务而作出有利于委托人的相对人的行为,或者违反诚实信用原则的方法而由相对人收受利益时,即使事前约定有费用偿还请求权,也无权行使。如果居间人已经尽了报告或媒介义务,但仍不能使生效的,居间人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

  【法律依据】

  《中华人共和国合同法》

  第四百二十四条〔定义〕居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  第四百二十五条〔居间人如实报告义务〕居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

  居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

  第四百二十六条〔居间人的报酬〕 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

  居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

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