问:我在本市中心区域拥有一套小户型的房子，长期以来都对外出租，目前租给了白领何小姐，租期还有两年。最近，我打算把房子卖掉，并找到了合适的买家。但买家说他买这套房子是想自住的，因此要求我把租约解除后，双方再交易。我想问一下房博士，我的房子是不是在签买卖合同卖掉后，就可以直接解除合同?还是因为房子带租约就不能出售，一定要解约后才能出售?

　　读者张阿姨

　　答张阿姨，你的来信收到，经咨询，先答复你的问题如下：

　　上海的房屋租赁市场比较发达，因此带租约房屋的买卖是很常见的。按照法律的规定，带租约的房子是可以出售的，但有两个方面的问题需要注意。

　　其一，需要遵守买卖不破租赁原则。按照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第119条第2款的规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续。”，以及《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”带租约的房屋出售之后，租赁合同的主体变更到新的业主名下，合同应该继续履行。在该种情形下，租客的租赁权是受到法律保护的，不因房屋产权变动而发生变化。

　　其二，需要尊重租客在同等条件下的优先购买权。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定，出租方出售房屋，应当至少提前15天征询租客的意见，租客是否在同等条件下行使优先购买权。如果租客行使，则应当将房屋在同等条件下出售给租客，如果租客不行使优先购买权，则建议让租客对此进行书面确认，然后出卖方与买受方签署买卖合同，并且进行买卖交易。

　　所以，根据张阿姨的具体情形，首先肯定房子是可以出售的，但不能因为房屋出售的因素，而直接解除租赁合同。但考虑到买家希望买房后自己居住，因此建议张阿姨跟租客商议提前解除租赁合同，可以以支付一定的违约金作为代价。但一定要注意，除非租赁合同中有过约定，业主或者租客有单方面解约权，否则解除合同必须是在跟租客达成一致的情况下才能操作。而且，如果现有租客也想买下该房，在同等条件下，租客拥有优先购买权。

　　刘珍华

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