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笔者认为正当事由尽管使用比较衡量的方法，具有纠纷解决、以及实现国家住宅分配的机能，但是仔细分析判例中对正当事由的判断的考虑和轻重比较，租赁双方基本的居住需要和生存需要特别是承租人的居住、生存需要都是最重要的考虑因素。 三、学说的争论 通过立法的考虑和法院判断时利益衡量因素的总结，学者们对于“正当事由”制度有以下不同性质的论断。对于“正当事由”的立法趣旨也存在各种对立的观点。 1、渡边洋三在其1950年发表的“关于房东的解约申入权”论文中提出房屋租赁法第一条之二正当事由规定的立法趣旨是在于促进支持房东具有的半封建的权力的半封建的房屋租赁关系的解体，而其在1958年的“市民法和社会法”论文中对上述观点有所修正，二战中房屋租赁法的修改，尽管包含保护承租人的契机，但实际根本上是对战时独占资本的保护，本质上是法西斯法。但战后房屋租赁法的保护，则应属于由劳动者运动和生存权理念所支撑的社会法的构造。 [11] 2、而铃木禄弥则是社会性立法性质的坚定主张者。他在其1959年出版的《居住权论》的著作中明确提出明治30年代后的日本的房屋租赁关系本质上还是建立在市民法原理之上的，因此正当事由制度的规定根本上是对作为市民法的这一房屋租赁民事法律的社会性立法的修改，为了保障所有国民过上像人一样的生活。 [12]他主张法院对于正当事由的判断本质上应该以出租人的牺牲保障承租人居住的利益角度出发做出比较妥当，应作为国家的社会法的判断。不过他同时指出实务上，法院主要采取的是作为住宅分配政策的判断方式。 [13] 3、从正当事由制度本身客观所具有的机能的角度出发，在讨论定期房屋租赁权 [14]立法过程中，吉田克已提出正当事由制度具有4项机能：抑制不正当的租金上扬、对住宅这一资产利用进行分配、对开发利益进行分配、保障住宅所处位置的利益的机能。后两项机能主要是在日本城市开发的展开和80年末不动产泡沫的形成过程中，正当事由制度与腾退费制度相结合，客观上达到了以上的效果。并且他认为对正当事由制度性质的判断要从住宅整体的状况入手，并指出日本的公共住宅、社会住宅政策不足，因此正当事由制度可以说承担着住宅社会保障功能的负担。 [15] 因此仔细加以分析，可以发现尽管学者们对于战时立法改正插入的“正当事由”规定在立法时的宗旨以及战时“正当事由”制度起到的作用存在社会性立法和近代化立法的不同观点，并且对于正当事由制度在战后存在的理由（政策上的考虑）抱有数种因素并存的观点，但战后“正当事由”制度从承租人的生存权考虑，具有社会性立法的性质这一点，还是受到多数学者的认可。从而，从这一性质出发，房屋租赁法上对出租人所有权的社会性限制，一定程度地实现了承租人的居住利益，因此私法上出租人的租赁契约解除权或更新拒绝权限制与宪法上的出租人财产权限制共同构成了承租人居住利益保障的法的结构。 一般房屋出租人与房屋承租人的债权债务关系是受对等当事人之间的市民法的原理所规律和保护，但是对于居住用建筑物，很多国家都有特别的规定，保护承租人，从而对市民法原理进行修正。因此对于居住用建筑物的承租权的保护，是对其居住利益的保护，或者说具有生存保护的意义在内吧。 四、财产权之限制 以上这种从居住者（承租人）居住保障角度考虑的立法政策（正当事由制度），一方面其正当性的基础来自于宪法上财产权限制的公共福利条款，另一方面其立法的精神是以宪法第25条生存权的理念为基础，是国家通过将提供公共住宅的负担转移到限制出租人所有权自由（解约自由）上，来实现社会弱者的居住权利，从而可见正当事由制度背后的生存权与财产权在理论上具有密切的关系，这也是现代国家公法学面对福利国家背景的重要课题。下文就首先就财产权与生存权的关联性展开讨论，并在其后具体论述正当事由制度背后的财产权限制的公共福利条款的重要性，以及正当事由制度是否符合日本宪法财产权限制条款的要求。 （一）财产权与生存权的关联性 众所周知，1789年的法国的权利宣言宣示了所有权是神圣不可侵犯的权利，而一个世纪之后的魏玛宪法第153条第3款中则明确规定：“所有权伴随着义务”，所有权的“行使，同时必须有利于公共福利”。这一规定同样为战后西德基本法第14条第2款所沿袭，否定了财产权的神圣性、绝对性。 近代初期，财产权是使用、收益、处分财产的权利，在资本主义发展初期是完全排他性的权利，财产权不受侵犯、职业选择的自由以及其他经济活动的自由受到保障，个人依靠各自的劳动维持自己的生活，在确保自由的基础上，保障个人“追求幸福的权利”。然而到了近代资本主义自由竞争产生大量社会问题的时代，财产权利己性的一面产生了一系列社会弊病，这种经济和产业的构造不得不进行修正，仍然仅持有个人主义、自由主义的解决方式的话，个人的具体生存可能无法得到确保，在对这种社会制度反思的结果上诞生了社会国家。社会国家在维持资本主义自由竞争体系的基础上对自由权的体系进行了修正，确认了以财产权为代表的经济自由权利应在公共福利的前提下，服从一定的限制。 与此同时，社会权得到普遍提倡和承认，并对近代“自由”有效性确认上进行现代的补正和调整。 [16]尽管日本学界的大多数学者将社会权保障的条款一律指向宪法第25条生存权条款，然而不可否认的是，从实定法的保障方式来看，宪法25条生存权条款并不是唯一的选择，而从社会权的产生原因和实质内涵来看，日本宪法结构中的社会权保障应该还包括经济自由限制的层面。著名的宪法学者鵜飼信成就提出，社会权中还包含经济自由权的社会权。他认为，自由权区别于生存权，不在于权利之法律构造形式上的不同，而在于权利之法律构造实质上的不同，即与目的相联结的构造的不同，自由权是以平等的个人的存在为前提，以保障其自由的活动为目的，生存权是以个人和个人之间存在社会地位的不同为前提，对过强的个人的自由权加以一定限制，同时对较弱的个人，不仅保障其单纯的自由，并且为了保障其生存，由国家给予一定的保护。因此他认为社会权的内容在日本国宪法第25-28条“社会的基本权”之外，还要加上第22条以及第29条“经济的基本权”。即经济自由权依生存权的要求被废弃或依新的社会的要求加以一定的制约，从而作为社会性的权利存在。 [17]鵜飼信成就提出以生存权为基础，动态地把握“从自由权到生存权”社会权的构造，同时承认生存权制约经济自由权这一法理的效力。之后小林直树继承鵜飼信成的学说，指出由“经济自由权”和“生存权的基本权”构成“社会经济的基本权”，他认为经济自由 [18]在公共福利的名义之下或者说通过对生存权价值的确认，受到大幅度的限制，应该在历史的线索中，将生存权与其他权利相互对应地去考察。 [19] (责任编辑：admin) |