根据上述对财产权限制立法是否违宪的判断框架，在房屋租赁法上第一条之二的正当事由规定时，首先要解决的问题就是，正当事由的限制是属于消极目的的限制还是积极目的的限制；抑或不适用目的区分的框架来进行判断，而应根据案件具体的情况怎样进行判断。(由于未出现相关的判例，这里只是从理论上进行分析。)　

　　首先来看目的的区分，从共有森林案的判决中可以看出尽管目的区分论受到很大的挑战，但该理论的在适用审查基准时具有相当的有用性。然而“正当事由”的规定是积极目的的规制还是消极目的的规制呢，抑或同时包含这两方面的效果呢？正如上文对不同时期正当事由制度与房屋承租权保障的历史分析那样，正当事由制度在从战时设立开始，在不同历史时期，制度的目的显然并不完全相同，并且学说和判例中对该制度的目的也意见纷呈。　

　　学说上提出的制度的目的大致从历史阶段来分，包括一下的方面： [28]　

　　战时的目的主要有：（1）抑制租金上涨、抑制劳动力的流动、维持低工资的军需劳动力（促进军需的供给）、缓和租赁住宅的供给不足、防止滞纳房租和木制建筑的危险等；（2）促进半封建房屋租赁关系的解体。（3）保障国民社会性的住宅权利。　

　　战后出现的新的目的主要有：（1）战后初期，利益比较原则的确立，对住宅这一财物进行分配，保障社会性住宅权利、（2）之后，与腾退费相结合，对开发利益进行还原、（3）保障国民的社会性住宅权利。　

　　上述的立法目的中，战时服务于军需和独占资本主义的立法目的在战后已经不存在，抑制租金上涨、维持稳定的劳动力等立法目的仍然存在，各个目的在不同时期也是交错相互存在的。虽然不能否定上述这些目的本身也包含消极的目的，例如抑制租金上涨、防止滞纳房租的社会问题、不能不说包含有消极维持社会安全和秩序的考虑，但是在这些目的中，保障租赁住宅社会性供给、保障军需供给、开发利益还原等目的显然可以归入国家建立在福利国家思想下，作为积极的社会经济政策的立法目的。因此根据日本判例和学说的通说，法院对于正当事由的审查应适用“明白性基准”，除非立法存在明显的逸脱、滥用裁量权的情况存在，否则立法机关拥有裁量的自由。　

　　但是，也要注意，严格地区分立法目的的消极和积极，来适用审查基准是僵化的，而应更灵活地在具体案件中，根据被保护财产的性质、限制财产自由的必要性、立法的民主程度、立法目的与手段的适合性，来分别适用适当的审查基准。 　

　　五、结 语　

　　综上所述，日本房屋租赁法上的正当事由制度，作为以“公共福利”为由限制私人财产权的一种政策手段，通过立法限制其他私人的经济自由，由这种限制行为反射给其他私人居住的利益，而国家不用直接向私人进行给付。这种非给付型的保障方式，国家不用承担财政上的负担，承租人获得的居住利益实际上是由国家的规制行为所产生的反射利益。从政策的成本上来看，花费最小，值得我国在制度设计时加以借鉴。　

　　进一步，从法的制度和理论上来看，正当事由制度有相应的财产权限制理论作为基础。我国宪法第13条第2款也规定了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”，正如上文所指出的那样，建立在对近代自由资本主义弊端纠正基础上的财产权限制是以公共福利条款来包含生存权保障的价值的，经济社会权中受公共福利限制的财产权与国家积极给付的社会权是相铺相成的两面，从而笔者认为以限制出租人解约自由为代表的保障中低收入者享有可承受的住宅政策， [29]理论上其政策目的应属于“公共利益的需要”，相应的财产权的限制也具有立法上的正当性。　

【注释】
[1] 上海市从2005年开始先后出台了强征二手房交易个税、提高廉租房供应量、征个人转让非普通住房征土地增值税等措施试图通过政府之手介入住房建设和供应市场，而深圳也在2007年出台了要求商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房等的政策。
[2] 面对进入战时的住宅问题，1939年10月18日，日本政府基于国家总动员法第19条，以敕令第704号发布了位于国家总动员法框架内的“地租房租统制令”。严格限制了出租房屋的价格。
[3] 本文主要讨论借家法即房屋租赁法，实际上从土地租赁法的角度来看，也涉及居住权利的保障，比如对土地租赁权之物权性质的强化，即一部分处于这个目的，保障建筑物的所有人具有可以物权性质的土地租赁权，在一定程度上就可保障土地承租人在其所有的建筑物内居住的权利，因此可以说土地租赁法上的正当事由制度也有这方面的考虑。但土地租赁的问题非常复杂，不仅包括土地上的建筑物为所有人本身居住的房屋，还包括商业用或出租用的各种用途，因此本文将讨论的范围主要限定居住用地的土地租赁以及房屋租赁法的范围内，主要还是讨论房屋的租赁关系。
[4] 参见 [日]法律タイムス、第7号第66页。
[5] 参见 [日]渡辺洋三：《土地建物の法律制度（中）》东京大学出版会，1962年版，第484页。
[6] 不可忽视，1991年土地房屋租赁法修改虽然未对“正当事由”条款进行修正，但在1999年加入了定期租赁权制度。日本土地房屋租赁法第二十八条规定“建筑物的出租人依第二十六条第一项所为的通知或要求终止建筑物的租赁合同的，除考虑建筑物的出租人及承租人（含转承租人，本条以下同）使用建筑物的必要性外，还应考虑有关建筑物租赁的经过、建筑物的利用状况、建筑物的现况、建筑物的出租人就返还建物所提出的条件或就建筑物的返还对承租人所提出的财产的给付，如非认其有正当的事由，出租人不得为通知或要求终止租约”。该规定继承原房屋租赁法第一条第二款正当事由的精神，以保护承租人的地位。然而长久以来，土地开发业者一直主张应废除此“正当事由”条款；更有经济学者推波助澜，提议应将房屋租赁契约自由化，以适应“规制缓和”的趋势。1991年土地房屋租赁法的改正，创设了“附期限的房屋租赁制度”（定期承租权），即在房屋租赁制度中同时共存具有存续保障的承租权制度和不具有存续保障的承租权制度两种制度。
[7] 参见段匡：《日本民法百年中的债法总论和契约法》，载《外国法译评》2001年，第3期。
[8] 铃木禄弥对1947到1958年公刊的有关正当事由判断的判例的缜密的整理，归纳出法院在做利益衡量时，所考虑的出租人和承租人双方的事实要素及比较衡量的倾向：在考虑的事实要素大致有出租人一方自己使用（居住、营业等）的必要或出售换取差额的必要、资力、其他住宅有无，承租人一方使用的必要、搬迁处的有无、资力情况，还有租赁契约的情况，例如是否有转借、是否存在不守信用的行为、是否有特定的约定，这些之外公益以及保安上要求也是考虑的要素之一。比较衡量的核心是对出租人和承租人双方使用该住宅必要性程度的。参见 [日]铃木禄弥：《居住権論（新版）》有斐阁，1981年版，第160-177页。
[9] 这里的腾退费在日语中称为“立退料”，并不仅仅指搬迁的费用，而是使租赁契约解除的一种对价，通常包括搬家费、权利金、新租房屋与搬出房屋租金的差额等。
[10] 参见段匡：《日本民法百年中的债法总论和契约法》，载《外国法译评》第2001年第3期。
[11] 参见 [日]渡边洋三：《市民法と社会法》，载《法律时报》第30卷第4号。
[12] 参见 [日]甲斐道太郎：《借家法による家主解約権制限の立法趣旨》，载《ジュリスト》第300期，第161页。
[13] 参见 [日]铃木禄弥：《居住権論（新版）》，有斐阁，1981年版，第177页。
[14] 伴随规制缓和的推进，1990年代日本学界就开始讨论引入定期租赁权制度，以此缓和对出租人所有权的限制，促进建设产业的土地供给、提高房屋租赁市场的供给，并促进城市的开发，但也有很多学者抱反对意见，认为定期租赁权的提倡是迫于国际上规制缓和潮流的压力，这一制度将会侵害社会弱势群体的居住权利。经过广泛的讨论，定期租赁权制度于1999年“促进优质租赁住宅供给的特别措置法”被引入，修改了房屋租赁法的第五条，规定契约所规定的期间满了之后，没有更新该契约的，则租赁契约终止。
[15] 参见 [日]《座談会定期借家法論をめぐって》，载《ジュリスト》第1124号，第24-25页。
[16] 参见 [日]奥平康弘：《憲法Ⅲ憲法が保障する権利》，有斐阁，1993年版，第241-242页。
[17] 参见 [日]鵜飼信成：《憲法》岩波书店，1956年版，第87页以下。
[18] 以日本现行的宪法条文为根据，经济自由大致包括以下的自由：居住、迁徙的自由（第22条第一款）；海外旅行、脱离国籍的自由（第22条第2款）；职业选择的自由（第22条第一款）、营业的自由（第22条第1款的职业选择的自由或者第29条财产权保障）；财产权的保障（第29条）。一般宪法学上的经济自由可能还有更广泛的范围。
[19] 参见 [日]小林直樹：《憲法講義（上）（新版）》东京大学出版社，1980年版，第273页。
[20] 参见林来梵：《论私人财产权的宪法保障》，载《法学》1999年第3期。
[21] 参见 [日]广渡清吾：《住居賃貸借法の位置と政策の機能》，载《法律时报》第70卷第2号第14页。
[22] 财产权“公共福利”限制以外，日本国宪法第12条后段、13条、第22条第一款都有公共福利限制条款。最高法院对于公共福利条款，初期的判例在违反粮食紧急措置令案件、《查泰莱夫人的情人》案件中，关于言论自由服从公共福利的问题，法院的判断都比较简单，即大前提基本人权服从公共福利的制约，小前提该制约是议会所制定的满足公共福利的规定，推导出该制约没有违反宪法的规定。即对于目的与手段的比例没有加以深入的讨论。其后最高法院进入60年代后，开始采用利益衡量的方法。博多站案件以及猿拂案件，对具体案件中制约基本人权的必要的政府利益的重要性与基本人权制约的程度进行比较衡量，来决定是否违宪。但是往往过大评价制约利益的一方，从而使制约常常受到支持，残存这样的问题。现在，在压倒多数的案件中，最高法院广泛承认国会的立法裁量，做出不违宪的决定。最高法院在半个世纪中，做出连10个都不到的违宪判决。但学说上却存在精致的分析，大致包括：1、外在制约说，承认对所有的基本人权都可以加以“公共福利”的制约。2、内在的制约、外在的制约二元说，认为第12条、13条只是注意规定和伦理规范，只有在22条和29条的情况下才能加以制约，当然内在的制约是成立的。但12条、13条仅仅作为注意规定和伦理规范是否妥当，特别是13条最近在欠缺明文根据的情况下，可以作为基本人权的根据条款，已经有了这样的倾向。3、一元的内在制约说，承认“公共福利”作为基本人权的界限，在日本国宪法人类尊严为最高指导原理的条件下，不承认优先于个人的“全体”的利益和价值，只承认对抗个人的他人的人权。包括自由国家的公共福利和社会国家的公共福利。4、人权调整原理说，这是在上述一元内在制约说基础上继续深入具体的合宪性判断基准。精神自由的必要最小限度规制和社会国家公共福利原理基础上的“必要限度规制”存在不同。因此将公共福利理解为人权相互冲突的调整原理。5、利益衡量说，承认由公共福利对基本人权加以制约，应对应人权的类型形成具体的判断基准。该学说首先区分“自由国家的公共福利”和“社会国家的公共福利”。将该区别与人权的类型论相联结。
[23] 参见 [日]芦部信喜著，林来梵、凌维慈、龙绚丽译：《宪法》，北京大学出版社，2006年版，第204页以下。
[24] 参见 [日]前田徹生：《経済的自由規制立法の違憲審査基準》，《現代憲法の理論と現実》所收，青林书院，1993年版，198页。
[25] 参见 [日]野中俊彦、中村睦男、高橋和之、高見勝利：《憲法Ⅰ》第4版，有斐阁，2006年版，第466页。
[26] 参见 [日]芦部信喜著，林来梵、凌维慈、龙绚丽译：《宪法》，北京大学出版社，2006年版，第204页以下。
[27] 参见 [日]長谷部恭男：《憲法》，新世社，2004年版，第241页以下。
[28] 对于立法目的的归纳主要参考甲斐道太郎“借家法による家主解約権制限の立法趣旨”ジュリスト第300期，第161页，以及“座談会定期借家法論をめぐって”ジュリスト第1124号，第24-25页。
[29] 实际上无论是通过提高税收来保障住宅需求者的居住，还是通过限制土地和住宅交易、限制房屋出租解约权利、城市规划限制住宅高度、密度和成套面积等都将面临如何解释财产权限制上“公共福利”的要求。

凌维慈

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