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多少年来，市场总在买关内高层豪宅，还是买关外别墅的问题上争论不休，但是这个辩论的前提是售价相近。 在新一轮的深圳房价的反弹中，深圳别墅价格平均上涨28.3%绝尘而去，高层豪宅平均上涨23.8%突飞猛进。羞羞答答的观湖园别墅如今已经让关内的高层豪宅们大步赶上，更突显出观湖园别墅“无与伦比”的性价比。 【 观湖园的性价比之高令人费解 】 和黄.观湖园位于梅观高速出口不远的观澜泗黎路东侧，占地.875㎡，总建面㎡，容积率0.44。这是华人首富李嘉诚的世界500强企业和记黄埔在深圳投资的黄埔雅苑、御龙苑、盐田国际、中航城、御峰园之后的第6个项目 ■ 深圳平地别墅中，观湖园容积率最低 容积率，是一个楼盘品质最重要的技术指标之一。容积率的大小反映了土地利用强度。容积率最直接、最客观地揭示了一个楼盘的居住舒适程度，建筑高度与空间开阔度（或密集度）。 开发商对容积率的高低极为敏感。在营销上，高容积率的楼盘往往不向市场明示其容积率，或故意“算错”容积率。你翻看那些高容积率楼盘的楼书时，它甚至会忽略地不表明“容积率”;你在网上公示资料时，它竟然会标示“待定”（一个楼盘在规划设计时已经确定明确了其“容积率”）;或者当你算“建筑面积/占地面积”时，不等于其“容积率”（故意将项目规模建筑面积，与“计容积率建筑面积”象混淆）。 尤其是别墅项目，建筑师们只要一看楼盘“容积率”，其建筑形态“独立别墅”、“双拼别墅”、“联排别墅”立马泾渭分明。一般而言，容积率0.30以下可设计独立别墅，0.50以下可设计双拼别墅，0.80以下可设计联排别墅。介于其中的容积率，则为两种或多种别墅形态的组合。 山地或坡地别墅建筑较难布置，其需要的容积率将更小。因此在比较别墅楼盘容积率时，应该将山地别墅与平地别墅区开比较。 深圳的山地或坡地别墅楼盘容积率： 占地面积 建筑面积 容积率 万科.天琴湾.00㎡.00㎡ 0.13 东部华侨城.天麓.00㎡.00㎡ 0.18 联泰.梅沙湾.71㎡.00㎡ 0.23 观澜湖.圣堤湾.80㎡.00㎡ 0.46 京基.天涛轩.50㎡.80㎡ 0.55 西丽山庄.40㎡.66㎡ 0.57 莱蒙.水榭山.25㎡.00㎡ 0.60 爱琴湾.19㎡.95㎡ 0.61 世纪海景.果岭海.00㎡.00㎡ 0.64 深圳的平地别墅楼盘容积率： 占地面积 建筑面积 容积率 和黄.观湖园.89㎡.00㎡ 0.44 招华.曦城.75㎡.00㎡ 0.50 万科.兰乔圣菲.00㎡.00㎡ 0.60 仙湖山庄.00㎡.60㎡ 0.60 联泰.红树湾.90㎡.42㎡ 0.62 注：那些夹在非纯粹别墅楼盘的别墅，因无法单独计算其容积率，而未计入上述统计。 由上可见，和黄.观湖园是深圳容积率最低的平地别墅楼盘。而包括山地或坡地别墅区，容积率最低的楼盘。而在所有别墅楼盘中，仅次于万科.天琴湾、天麓、梅沙湾别墅的容积率。 ■ 港式星级豪华会所 考察过香港住宅区的人，都对香港楼盘的品质印象深刻，尤其是香港楼盘的会所，其豪华程度堪比四~五星级酒店配套设施的标准。 由于经营问题，深圳楼盘会所正常运营者甚少，于是，会所品质每况愈下。 观湖园会所秉承和黄地产港资开发商的背景及其开发惯例，做出了香港会所的品质。室内：CEO图书馆、红酒雪茄吧、桌球室、乐队室、室内篮球场、乒乓球室、室内游泳池应有尽有。室外：网球场、室外天际园林泳池、一应俱全。 观湖园会所，可能是深圳至今最好的住宅区会所。 ■ 观湖园——经典版别墅户型 众所周知，香港、上海等市场成熟的大城市的商品住宅，大多走得是经典路线。 所谓经典户型，是指其经历过多年的市场检验，为绝大多数人能接受的功能齐全、尺度得当，缺陷甚少的户型。 经典户型绝不以个别亮点来炫耀的所谓“创新户型”，从而掩盖其实质是加大进深、增加容积率、利润最大化的产品。 深圳天一地产作为香港的中资企业，经常走得也是经典户型的路线。以前在考察天一的楼盘时，也时常见有对天一户型“中规中矩”、“没有亮点”的评论。 ■ 经典别墅注重景观 别墅作为豪宅，其资源占有程度决定其物业价值与升值潜力。而水景资源是别墅等豪宅社区的标准配置之一。 对于寸土寸金的深圳房地产市场，住宅小区的水景多为人工水景，如龙岗佳兆业水岸新都的人工湖景——月亮湖，罗湖天一花园的㎡空中水景园林的水社区，也都曾经引起过市场震惊。 而天然湖泊之畔的华侨城、香蜜湖1号、星河丹堤、中信栖湖等豪宅楼盘，则更因其拥有湖景而成为深圳的豪宅标杆。 至今深圳还没有拥有整个自然湖泊楼盘，和黄?观湖园的出现填补了这个空白。观湖园内设有3个湖，1、2期的两个湖都是天然湖，而3期的是人工湖。三个湖的湖面面积合计有4万㎡！ 观湖园所有的双拼别墅（户型240㎡-550㎡）均临湖而建，家家拥有私家码头，成为经典的亲水湖居别墅，其天然水景在深圳楼盘无出其右。 和黄.观湖园环境景观设计由著名的法国欧博设计公司设计，为社区景观增色良多。 ■ 经典别墅注重花园 别墅讲究有天有地，而和黄.观湖园所有别墅，户户拥有与其建筑面积几乎1:1的花园面积，私家花园面积普遍在240-250㎡，部分花园面积超过300㎡。 别墅拥有如观湖园这么大私家花园的楼盘，深圳可能除了华侨城的纯水岸，几乎少见其它案例。 ■ 经典别墅讲究露台 从和黄?观湖园的别墅外立面可见，观湖园别墅露台特别多，几乎每一间卧室都拥有一个与室外交流的露台。这为业主接触自然提供了极大的便利，同时也增加了别墅户内的建筑面积。 ■ 经典别墅讲究细节 作为港资开发的和黄?观湖园已然成为典型的港式楼盘——特别关注体现品质的产品细节。仅列举一些国内发展商容易忽略或不愿意投入的例子（不包括全部）。 （1）外挂石刻壁画 国内绝大多数的楼盘，包括别墅楼盘、豪宅楼盘，建筑外墙上的所谓“浮雕”，甚至包括石雕，一般由环氧树脂（俗称“玻璃钢”）制造，猛一看象石材，但用手一敲就会发现其并不是石材象塑料。这种环氧树脂浮雕的寿命与品质感与天然石材差别之大人所共知。 观湖园别墅的门、外墙有多处镶嵌有外挂石刻壁画，为其建筑增加了富有品质的优美细部。 （2）双开大门 虽然观湖园有不少195㎡、242㎡、259㎡的中小别墅，但所有别墅都象292㎡的大别墅相同，其入户门是双开大门。 在深圳可以看到很多别墅，可能户型面积在300㎡以上，但还是采用高层豪宅中的子母门。显然，双开门比子母门大气得多，使用起来也方便得多。 （3）外墙不见明管 很多别墅由于是低层建筑，室外明管的出现也不再顾及。观湖园的别墅象香港的高层住宅建筑那样，尽可能地将所有室外管道（给水、排污、雨水、煤气、空调等管道）安排在不容易见到的外墙内侧，或者用百叶掩饰起来，使得建筑立面很为干净。 （4）固定窗改开启窗 国内及深圳的铝合金门窗上高窗，往往采用固定窗。而观湖园别墅的铝合金门窗，尤其是露台的铝合金门，其上的高窗则采用可开启窗户。显然这个窗户方便了空气流动，但也增加了成本。 （5）小进深大面宽 在台湾看到，台湾楼盘广告的主要卖点之一是“面宽”。面宽大，自然通风采光好，居住舒适。 在深圳看到太多的别墅，进深超大达到14米以上，面宽均小于8米，甚至有仅6米多。 而观湖园双拼别墅的面宽多在8400~9500mm，小别墅双拼后可达到mm;进深分别为 mm, mm, mm, mm。 观湖园双拼别墅宽深比均小于1：2，其开间大、进深适中的优势非深圳的一般别墅所能比及。 （6）双拼别墅可拼成独立别墅 观湖园的主力户型是双拼别墅。但这些双拼别墅户型的第一个特点是面积都不大，第二个特点是双拼相邻的两套户型面积不相等且不对称。有了如上两个特点，将方便今后打通成为一套使用，成其为“独栋别墅”。 （7）少联排多双拼，别墅通透性普遍理想 观湖园别墅多为双拼别墅，而没有其它别墅项目、类别墅项目则多为联排别墅。容积率的优势显而易见。 无论是独立别墅，还是双拼别墅，其建筑的凌空面为三面或四面（270度，或者360度），建筑的通透性会更好，露台布置也方便很多，花园面积自然也多，居住环境自然理想。 （8）博世（BOSCH）嵌入式智能楼宇可视对讲机 观湖园别墅的可视对讲机采用德国博世（BOSCH）嵌入式智能楼宇可视对讲机，这对于深圳楼盘大量应用的国产品牌可视对讲机的成本高了很多，其性能与可靠性也增强不少。 ■ 香港开发商的局限与困惑 深圳是一个崇尚创新的城市，在商品房产品讲究“偷面积”与引进最新的建筑空间。 深圳的别墅，往往以送一整层地下室或半地下室为其卖点。而这层地下室往往有3~3.6米层高（其做法是建成标准高度地下室后，在工程验收前，使用木板或加气混凝土块垫高至2.1米。通过验收后，再拆除所掩盖的临时材料，恢复原有空间——这个地下室将成为“偷”来的使用面积）。而观湖园的半地下室（包括车库）虽然能够全部采光，但只有2.19米的层高，业主入伙后需要自行下挖至使用高度。 开发商解释为香港公司既要适应深圳市场，更要遵守国家建筑规范。违反国家规定是香港地产商的一大忌，只能在价格上有所舍让。 ■ 深圳人不及广州人懂得享受“5+2”生活 广州人很早就懂得并实践“5+2”的居住方式，即周一至周五居住在市区离工作单位近的高层住宅里;一到周末，举家迁居郊外别墅，亲近自然，家庭团聚。人们谓之忙里偷闲“会生活”。 深圳人总是忙里忙外，一周舍不得休息两天（据调查，深圳人每周休息一天者居多数）。 随着生活水平的提高，相信深圳人终有那么一天，象广州人那样过起“5+2”的幸福生活。到那时候，周末到25分钟车程的观湖园居住，将是一件十分惬意的事。 ■ 观湖园别墅价格已经被深圳高层豪宅赶上 经历了2010年4 月“国十条”的“史上最严厉宏观调控”，深圳市场在沉闷了四个月之后，2010年4 月房价开始强烈反弹，其反弹势头之猛、之快，甚至超过了2007年和2009年的楼市疯狂时期！几乎出乎所有业内人士的预料。 在笔者的【 2010年9月深圳房价突飞猛进，观湖园别墅太温柔 】一文中曾经指出，在2010年9月这轮房价反弹中，深圳别墅楼盘一马当先，其上涨幅度远远超过其它住宅楼盘，深圳别墅平均上涨28.3%，个别楼盘上涨了50%以上！而和黄.观湖园价格仅上涨8.6%，是其中最温和的别墅楼盘之一。 在别墅楼盘强烈反弹之同时，深圳的高层豪宅楼盘也争先恐后，深圳高层豪宅楼盘普遍上涨，平均上涨23.8%，个别楼盘也上涨了50%以上！ 现在，后海的高层豪宅价格已经赶上了和黄?观湖园的价格，而深圳涨幅最低的楼盘则与和黄?观湖园的涨幅相近。 ■ 观湖园或为深圳别墅“性价比之王” 如上篇幅中可见，和黄.观湖园作为目前深圳市场上少见香港品质的别墅，目前其价格却与高层豪宅相近，具有难得一见的高性价比楼盘，堪称深圳别墅的“性价比之王”。 市场的眼光是雪亮的。殊不见在很多业内人士都没有光顾过的这个位于观澜的楼盘，竟然获得了今年上半年深圳别墅的销售冠军;在去年6月开盘后，不知不觉一、二期463套别墅已经售罄。 港式品质的超高性价比的和黄?观湖园，将是别墅买家在2010深圳房地产市场中检到的最大的“漏”。 】 (责任编辑：admin) |
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