受让银行抵押贷款的诉前分析

湖北今天律师事务所接受湖北××资产管理有限公司的委托，就贵公司对债务人为武汉××汽车公司的主债权及担保债权的效力等诸多事宜，进行诉前分析，依法出具法律意见书。

在接受委托后，为确保贵公司的合法权益能够有效实现，本所律师黄和清专门走访了武汉市工商局、武汉市房产局、武汉市武昌区房产局进行了深入细致地调查，对武汉××汽车公司、武汉××轻型客车厂、武汉××实业集团有限公司的工商登记信息以及武汉××汽车公司的房屋抵押登记信息进行了查询，并到现场实地查看了抵押物状况，现根据目前掌握的资料和有关法律规定，提供诉前分析。

一、主要案情

2005年9月29日，武汉××汽车公司向中国建设银行武汉洪山支行（下称“建行洪山支行”）申请借款300万元，用于购买原材料。双方约定借款期限为半年，自2005年9月29日起至2006年3月29日止，借款利率为10.08%，还款期限为2006年3月，并由武汉××汽车公司以其坐落于武汉市武昌区天鹅路××号房产（房屋所有权证号为：武房自字第04-300××号）9379.38㎡设定抵押的，且在武汉市房地产管理局办理了抵押登记，房屋他项权证为武房房他市字第001××号。同年10月4日，相比看离婚要哪些手续。建行洪山支行向武汉××汽车公司发放了流动资金贷款300万元。嗣后，武汉××汽车公司未按照合同约定的期限及时偿还贷款。

2006年10月，武汉××汽车公司因经营亏损及管理不善，经营者弃厂而走。2007年10月15日，经武汉市武昌区人民法院（2007）昌经初字第××号民事判决解除原整体接受协议并判决武汉××汽车公司欠建行洪山支行贷款随厂房、土地及资产转移，企业资产和职工由武汉汽车工业公司监管，重新登记注册为武汉××轻型客车厂。后经武汉市体改委以武企改办【2002】189号文件批准，由武汉××实业集团有限公司（下称“武汉××实业集团公司”）兼并武汉××轻型客车厂。2008年3月27日，建行洪山支行、武汉××实业集团公司根据上述法院判决、市政府文件及企业兼并协议的有关规定，就武汉××汽车公司向建行洪山支行贷款事宜达成《借款合同变更协议》，即武汉××汽车公司所欠建行洪山支行贷款本金300万及利息由武汉××实业集团公司负责偿还，原贷款抵押物在办理完有关产权变更手续后，仍作为变更后的贷款抵押物。

2009年9月21日，建行洪山支行根据国务院和中国人民银行、财政部、以及该行与中国天一资产管理公司武汉办事处（下称“天一公司武汉办事处”）签订的债权转让协议，依法将其对武汉××集团实业公司享有的上述债权及利息转让给天一公司武汉办事处。2010年3月20日，建行洪山支行向武汉××实业集团公司直接送达了《中国建设银行偿还逾期贷款通知书》、《债权转让通知书》及《债权数额核对单》。2010年度，根据湖北省资产管理公司不良资产打包处置工作座谈会会议精神，湖北××发展投资（集团）有限公司为综合融资平台，收购了天一等四家金融资产管理公司政策性不良资产并全权委托湖北××资产管理有限公司（下称“湖北××资产公司”）处置武汉市收购的政策性不良资产，其中包括对武汉××汽车公司的300万元债权及利息。湖北××资产公司也曾给武汉××汽车公司发出《债权转让及催收通知》。

据工商查询资料获悉：武汉××汽车公司因未参加年检，武汉市工商局于2011年11月16日依法吊销其《营业执照》。武汉××实业集团集团有限公司经武汉市工商局批准，于2009年10月18日将其企业名称变更为武汉××实业有限公司。2011年8月3日，武汉市工商局以武汉××实业有限公司未在规定时间内提交2009年度企业年检资料接受年度年检为由，决定吊销其营业执照，责令其停止一切经营活动。据武汉市房地产登记发证中心的房屋抵押信息记载：武汉××汽车公司向建行洪山支行贷款300万元，以其坐落于武汉市武昌区天鹅路××号房屋设定抵押担保。

二、案件的焦点问题

1、关于主合同的效力问题

本案的主合同是流动资金借款合同并附有贷款转存凭证。上述合同、转存凭证构成借款合同的内容，其约定的借款金额、期限、用途等条款符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国商业银行法》及其相关法律规定，贷款人依约将贷款按期如实拨付给借款人，而借款人却违约不归还本息。因此，本案借款合同合法有效，借款事实清楚，权利义务关系明确。

2、关于抵押权的效力问题

2005年9月29日，原贷款人建行洪山支行与借款人武汉××汽车公司签订了《抵押协议》，由借款人以其坐落于武汉市武昌区天鹅路××号房产9379.37㎡作为抵押担保，且借款人于当日在武汉市房地产管理局办理了抵押登记。因本案的主合同合法有效，抵押物又依法办理了登记手续，故依法可以认定抵押合同生效。

3、关于债权转让的效力问题

委托人受让的是债权，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条之规定，债权转让协议自原债权人与受让人达成合意时起成立，并经通知债务人时生效，且受让人取得与转让债权有关的全部从权利，即包括但不限于保证债权、抵押权、质押权。本案中，建行洪山支行将其对武汉××汽车公司的贷款债权让与给天一公司武汉办事处，嗣后天一公司武汉办事处又将该债权转让给湖北××发展投资（集团）有限公司，湖北××发展投资（集团）有限公司又授权给湖北××资产公司负责处置政策性不良资产。因此，债权的受让人最终是湖北××发展投资（集团）有限公司。

4、关于诉讼主体资格问题

湖北××发展投资（集团）有限公司为债权的最终受让人，作为原告无任何争议。关键在于被告主体资格的确定。根据建行洪山支行、武汉××实业公司双方于2008年3月27日达成的《借款合同变更协议》约定：武汉××汽车公司所欠建行洪山支行贷款300万元及利息由武汉××实业公司负责清偿，原贷款抵押物仍作为变更后的贷款抵押物。建行洪山支行转让债权后，天一公司武汉办事处向武汉××实业公司送达《催还逾期贷款通知书》。其后，武汉市工商局于2011年8月3日依法吊销了武汉××实业有限公司（变更前为武汉××实业集团公司）的营业执照，故武汉××实业有限公司应作为本案的当事人。同时，武汉××汽车公司是原借款合同的抵押人，且湖北××发展投资（集团）有限公司、湖北××资产公司也曾多次向其发出《债权转让及催款通知》，尽管武汉市工商局已于2011年11月16日吊销其《营业执照》，但是仍应将其列为当事人参加诉讼。

5、关于诉讼时效问题

从湖北××资产公司提供的证据来看，原债权人建行洪山支行将其对武汉××汽车公司转让给天一公司武汉办事处后，天一公司武汉办事处又将该债权转让给湖北××资产公司，自贷款发生时至今近7年，故应当要有证据证实主债权存在诉讼时效中断的情形。同时，抵押权与其担保的债权同时存在，它不因主合同变更而免除抵押人的担保责任。只有主债权消失时，抵押权才消灭。

6、关于证据的效力问题

从现有的材料来看，基本的证据已具备。但是，为了使债权转让形成一个完整的证据链，需要补强下列证据。（1）作为贷款抵押的房产证和他项权证。（2）促使诉讼时效中断的证据，如《催还逾期贷款通知书》、在报纸上公告催收等。（3）天一公司武汉办事处受让建行洪山支行的贷款债权后，将该债权转让给湖北××发展投资（集团）有限公司的《债权转让协议》和《债权转让通知》。（4）湖北××发展投资（集团）有限公司全权委托湖北××资产公司负责处置政策性不良资产的委托书和协议。

7、关于诉讼管辖的问题

本案为借款合同纠纷，武汉××汽车公司原住所地在武汉市武昌区，武汉××实业有限公司原住所地在武汉市江汉区，因抵押物坐落于武汉市武昌区，且武汉市武昌区人民法院（2007）昌经初字第××号民事判决确认了武汉××汽车公司欠建行洪山支行贷款本息的存在。从有利于诉讼、执行的角度来看，向武汉市武昌区人民法院提起诉讼比较适宜。

8、关于送达方式的问题

武汉××汽车公司、武汉××实业有限公司的营业执照均被武汉市工商局吊销，其原注册登记地也搬迁，故诉讼文书在直接送达、留置送达、邮寄送达确有困难的情况下，依法只能公告送达。

三、解决疑难问题的方式和方法

1、委托人可在提起诉讼之后，迅速对借款人的抵押物申请人民法院采取财产保全措施。

对借款人即抵押人的抵押物进行查封、扣押，履行登记手续，并不得办理转让、出租、出借、赠与等有关处置事宜。

2、申请人民法院依法查封借款人的房产、车辆。

3、申请人民法院依法冻结借款人在银行的现金存款。

4、调查债务人的其他财产，并及时申请财产保全。

四、律师意见

通过调查研究和综合分析，本律师认为：尽管诉讼不是解决民事纠纷的唯一方式，但是通过采取公权力途径及时对债务人提供的抵押物或其他财产，冻结债务人的开户行帐户，采取诉讼财产保全措施，以防止债务人转移资产，逃避债务，以督促债务人清偿债务，实现国有资产的保值增值。

本案诉讼时效没有障碍，借款合同、抵押合同、债权转让协议真实合法有效，他项权证具有法律约束力，合同内容中的权利义务关系明确，且没有争议，委托人诉讼的胜诉权确有很大保障。依照本法律意见书第三部分确定的方法解决疑难问题，本案执行工作能顺利进行，从而最大限度地实现委托人的合法权益。

五、特别提示